5 yıl sonunda kira artışı kira tespit davası ile mümkündür. 5 yılı dolan kira sözleşmelerinde işbu dava ile birlikte emsallerine uygun ve rayiç değerde kira bedelleri belirlenebilmektedir.
5 yıl sonunda kira artışı nasıl yapılır?
Ev sahibi 5 yıl sonunda kira artışı için kira tespit davası açabilir. Ev sahibi kira tespit davası açmaz ise 5. yıl sonunda kira artışını kanuni sınır olan kira bedelinin %25’i oranında yapabilir.
Kira tespit davası arabuluculuk zorunlu mu?
1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeyle birlikte kira tespit davaları için arabulucuya başvuru zorunluluğu getirilmiştir. Artık kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvuru yapılması gerekmektedir.
Kira tespit davası şartları nelerdir?
Ev sahiplerinin 5 yıl sonunda kira artışı amacıyla kira tespit davası açma hakları vardır. Günümüz ekonomik koşullarında çok rastlanmasa da kira tespit davasını şartları oluşuyorsa kiracı da açabilir.
Genel olarak kira tespit davası şartları şunlardır:
- Geçerli bir kira sözleşmesi olmalı
- Kiracı 5. yılını doldurmuş olmalı
- Konut ve çatılı işyeri kirası olmalı
- Davayı açmakta hukuki yarar olmalı
Sözleşmenin imzalanmasından itibaren uzun zaman geçmesi, enflasyon artışı ve değişen ekonomik koşullar neticesinde taşınmaz için kararlaştırılmış kira bedelinin çok cüz’i bir meblağa dönüşmesi ve sözleşmenin kurulduğu sıradaki dengenin bozulması aranan hukuki yararı sağlayacaktır.
Kira tespit davasını kimler açabilir?
Kira tespit davasını;
- kiraya veren,
- mâlik/ev sahibi
- ve kiracı açabilir.
Kiraya veren kira bedelinin emsallerin altında kaldığı iddiasıyla dava açma hakkına sahipken kiracı kira bedelinin emsallerinin üstünde olduğu iddiasıyla bu davayı açabilir.
Paylı mülkiyette her paydaş, payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Elbirliği ile mülkiyette ise tüm ortaklar davayı birlikte açmalıdırlar. Eğer ortaklardan biri davayı açmışsa diğer ortaklar muvafakat vererek davaya katılabilirler.
Kira tespit davası ne zaman açılır?
TBK m. 345/1 hükmü gereğince kira tespit davası her zaman açılabilir. Söz konusu hükümden de anlaşılacağı üzere işbu davaların açılmasında herhangi bir süre sınırlaması yoktur. Yani bu dava 5 yıl dolduktan sonra her zaman açılabilir. Ancak kira tespit davasının açılma zamanı, mahkeme kararında tespit edilen yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağını belirlemektedir.
Kira sözleşmesinde kira bedelinin artışına ilişkin hüküm yoksa TBK m. 345/2 hükmü uygulanır. Sözleşmede artışa ilişkin hüküm varsa TBK m. 345/3 hükmü uygulama alanı bulur. Buna göre kira tespit davası açılmadan önce kira sözleşmesinde artışa ilişkin hükmün olup olmadığına bakılmalıdır. Bunun neticesinde artışın yeni dönemde uygulanabilmesi için farklı yollar önümüze çıkmaktadır.
- Kira sözleşmesinde kira bedelinin artışına ilişkin bir hüküm yoksa;
Artışın yeni dönemde uygulanabilmesi için 2 farklı seçenek bulunmaktadır:
- Dava, yeni kira dönemi başlangıcından en geç 30 gün öncesi bir tarihte açılmalıdır.
- En geç 30 gün öncesi bir tarihte kiracıya kira bedelinin arttırılacağına ilişkin ihtarname gönderilmelidir. İhtarnamenin yeni kira dönemi başlangıç tarihinden en geç 30 gün öncesinden tebliğ edilmesine dikkat edilmelidir.
Özetleyecek olursak; kira sözleşmesinde kira bedelinin artışına ilişkin hükmün bulunmadığı hallerde hem yukarıda belirtilen süre içerisinde ihtarname gönderilmez hem de dava yeni kira döneminde açılırsa tespit davasında hükmedilecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmayacaktır.
- Kira sözleşmesinde kira bedelinin arttırılmasına ilişkin bir hüküm varsa;
Yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Bu durumda ihtarname göndermeden doğrudan dava açılarak yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmak üzere tespit talep edilebilir. Mahkemenin hükmedeceği karardaki kira bedeli de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Kira tespit davası 5 yıl Yargıtay emsal kararları
Tarafların 01.01.2020 başlangıç tarihli sözleşme yaptıklarını varsayalım; bu durumda 5 yıllık sürenin dolduğu 01.01.2025 tarihinden itibaren kira tespit davası açılabilir. Mahkeme kiracının oturduğu süreyi de nazara alarak %10-20 arası hakkaniyet indirimi yaparak kararını verecektir. (3. HD 2017/6575 E. 2019/2426 K.; 3. HD 2017/7543 E. 2019/4573 K; 3. HD 2017/8850 E. 2019/5357 K.)
Dava aşamasında 5 yıllık süre dolduğu takdirde davacıdan yeni kira dönemi için kira tespiti isteyip istemediği sorulmalıdır. (3. HD 2017/6958 E. 2019/3016 K.; 3. HD 2017/11772 E. 2019/6051 K.)
Bilirkişi raporunda emsal incelemesinin sağlıklı yapılması önemlidir. Kiralanan taşınmaz ile emsaller karşılaştırılarak üstün ve zayıf yönler raporda belirtilmelidir. Kiralananın durumuna ilişkin kriterler emsaller bakımından kıyas edilir. Bununla birlikte ülkenin ekonomik durumu da dikkate alınır. Ayrıca boş olarak kiraya verildiği takdirde kira bedelinin ne kadar olabileceği da raporda gösterilir. (Yargıtay 3. HD 2019/79 K.)
Taraflar arasındaki kira ilişkisinin yaklaşık on yıl öncesine dayandığı davacı ve davalı tarafın beyanlarından anlaşılmıştır. Taraflar arasında akdedilen en son kira sözleşmesi 01.06.2012 başlangıç tarihli olup 1 yıl sürelidir. Bu durumda 01.06.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde tarafların belirledikleri kira bedelinin emsal ve rayice uygun olup olmadığının belirlenmesinden sonra eğer emsal ve rayice uygun ise izleyen dönemler endeks tatbik edilmek suretiyle kira tespiti yapılması, eğer uygun değil ise tespiti istenilen dönemin hak ve nesafet dönemi olduğu kabul edilerek buna göre kira tespiti cihetine gidilmesi ve tespit edilen bedelin davalı tarafından ödenen miktardan aşağı olamayacağının gözetilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. (Yargıtay 6. HD 2015/1146E- 2015/2872 K.)
Muris ile davalı arasında imzalanan 15.08.2009 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli aylık 800 TL bedelli, 01.01.2013 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli aylık 900 TL bedelli kira sözleşmelerinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir. (Yargıtay 3. HD. 2017/5411E- 2018/11236 K.)
Önemli: Kararda iki sözleşmeden bahsedilmektedir. Ancak ikinci sözleşmede belirtilen kira bedeli emsal kira bedellerine uygunsa ve tavan artış oranının üzerinde değilse 5 yıllık süre ilk sözleşmeden itibaren hesaplanır.
Kira sözleşmesinin her yıl yenilenmesi halinde 5 yıllık süre nasıl belirlenir?
Uygulamada kiraya veren ile kiracı arasında her yıl yeniden kira sözleşmesi yapıldığı görülebilmektedir. Bu durumda sıfırdan yapılan kira sözleşmesiyle birlikte 5 yıllık süre de tekrardan başlayacaktır.
5 yıldan önce kira tespit davası açılabilir mi?
Kira tespit davası 5 yıldan önce açılamaz. Ancak TBK m. 345/2 hükmüne göre kira sözleşmesinde kira bedelinin artışına ilişkin bir hüküm yoksa söz konusu dava, yeni kira döneminden en geç 30 gün öncesi bir tarihte açılabilir. Tek istisnai durum budur.
Geriye dönük kira tespit davası açılabilir mi?
Geriye dönük kira tespit davası açılamaz. Bir örnekle açıklayacak olursak; 01.01.2018 yılı kira başlangıç tarihi olsun. 01.01.2023 tarihinde kira sözleşmesi 5. yılını dolduruyor. Bu durumda ev sahibi 2021 veya 2022 yılının kirasının tespiti için kira tespit davası açamaz. Ev sahibi ancak 01.01.2023-01.01.2024 kira dönemi için kira tespit davası açabilir.
Kira tespit davası ihtar şartı var mıdır?
Kira tespit davasını açmadan önce ihtar çekme zorunluluğu yoktur. Ancak söz konusu ihtar, kira tespit davasının neticesinde uygulanacak kira bedelinin başlangıç tarihi açısından önem teşkil etmektedir.
Yeni malik kira tespit davası açabilir mi?
Türk Borçlar Kanunu’na göre yeni malik sözleşmenin yeni tarafı haline gelir. Eski malikin hakları yeni malike geçer. Bu nedenle yeni malik kira tespit davası açabilir. Mesela yeni malik, satın aldığı konutta 6 yıldır oturan kiracıya kira tespit davası açabilir veya eski malikin açmış olduğu kira tespit davasını da devam ettirebilir.
Tahliye davası devam ederken kira tespit davası açılabilir mi?
Tahliye davası devam ederken kira tespit davası açılmasında hukuken sakınca yoktur. Tahliye davası açılmış olsa da kira sözleşmesi devam ettiği için hukuki yarar bulunmaktadır.
Yargıtay 6. H.D. 1997/7318 E., 1997/7676 K.
Kira sözleşmesinin devam ettiği sürece mal sahibinin günün rayicine uygun kira artırımı isteminde bulunması yasal hakkıdır. Taşınmazın boşaltılması tarihine kadar davacının kira parasını tespit ettirmesinde hukuki yararı vardır. Aynı yer hakkında hem tespit hem de tahliye davası açılması hali davacı aleyhine yorumlanarak tahliye davasının hukuki yararı olmadığından bahisle davanın reddi hatalı olmuştur.
Önemli: İhtiyaç nedeniyle tahliye ve kira tespit davası birlikte açılırsa ihtiyacın zorunlu, samimi ve gerçek olduğu noktasında ispat açısından sorunlar yaşanabilir.
Kira tespit davası devam ederken tahliye halinde ne olur?
Kira tespit davası devam ederken tahliye halinde davaya konu yeni kira döneminin başlangıç tarihinden tahliye tarihine kadar ki süre için kira bedeli farkı kiracıdan alınabilir. Söz konusu kira tespit davasında da bu yönde hüküm kurulur. Tahliye, kiracının kendi isteğiyle veya mahkeme kararıyla gerçekleşebilir. Bu durumda tahliyenin nasıl gerçekleştiği önemli değildir.
Kira tespit davası harç hesaplama nasıl yapılır?
Kira tespit davasında harç aylık kira farkı üzerinden nisbi olarak hesaplanmaktadır. Örneğin mevcut kira 1.500,00 TL olsun, talep edilen kira bedeliyse 5.000,00 TL olsun. Talep edilen ile mevcut kira bedeli arasındaki 3.500,00 TL’lik fark üzerinden oransal olarak bir harç ödenmesi gerekmektedir.
Kira tespit davası avukatlık ücreti nasıl hesaplanır?
Kira tespit davası avukatlık ücreti, tespit olunan kira bedel farkının bir yıllık tutarı üzerinden nisbi olarak hesaplanır. Ancak avukatlık ücreti, asgari ücret tarifesinin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamaz.
Yani kira tespit davası avukatlık ücreti, 2023 yılı tarifesine göre 10.700,00 TL’den az olmayacak şekilde hükmedilen kira bedel farkının bir yıllık tutarı üzerinden nisbi olarak belirlenir.
Kira tespit davası ıslah edilebilir mi?
Kira tespit davası ıslah edilemez. Kira tespit davası kısmî dava ya da belirsiz alacak davası olarak da açılamaz. Kira tespit davasının niteliğine göre talep bölünemez ve kira bedelinin davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. (YHGK 2017/3-2792 E., 2021/267 K.)
Kira tespit davası yetkili ve görevli mahkeme hangisidir?
Kira tespit davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. (HMK m. 4/1, a)
Kira tespit davası; davalının yerleşim yerinde (HMK m. 6) veya sözleşmenin ifa edildiği yerde (HMK m. 10) açılabilir. HMK m. 17’ye göre; taraflar tacir ya da kamu tüzel kişisi ise sözleşme ile belirlenen yer yetkilidir.
Kira tespit davası kesinleşmeden icraya konulabilir mi?
Kira tespit davası ilamı taşınmazın aynına ilişkin davalardan olması hasebiyle kesinleşmeden icraya konulamaz. Dava neticesinde hükmedilen para alacaklarının tahsili amacıyla icra takibi söz konusu kararın kesinleşmesinden sonra yapılabilir.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Davaların ne kadar sürede neticeleneceğini etkileyen pek çok faktör bulunmaktadır. Mahkemenin iş yoğunluğu, duruşmalar arasında geçen süre, delillerin mahkemece toplanma süresi bunlardan birkaçıdır. Bu nedenle davanın ne kadar süreceğine dair kesin bir tespitte bulunmak zordur. Ancak kira tespit davası ortalama olarak 1-2 yıl sürebilmektedir.
Hukuki ihtilaflarınızın çözümü için Kira Hukuku Departmanımız ile iletişime geçiniz.
Y & K Hukuk – Kira Hukuku Departmanı
0 (222) 606 0956