Bu yazımızda aile konutunun eşten habersiz satılması nedeniyle eşler arasında tapu iptal ve tescil davası hakkında bilgiler ve eşim benden habersiz evi satmış ne yapabilirim sorusuna cevap verilmiştir. Konu özetlenerek aile konutu şerhi olmayan evin satışı durumunda ne yapılması gerektiğine ve davaya ilişkin bilgilere yer verilmiştir.
Yargıtay 2. H.D. Esas:2023/3136, Karar:2024/2301, Karar Tarihi:02.04.2024:
“Aile konutunun, diğer eşin açık rızası olmadan devri halinde, rızası alınmayan eş tapu iptal ve tescil davası açabilir. Devrin iptali için taşınmazın aile konutu olması ve eşin açık rızası olmadan devredilmiş olması yeterlidir. Bu şartların varlığında, devir iptal edilir ve taşınmaz tekrar devreden eş üzerine kaydedilir. Dava, aile konutundan kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Toplanan deliller uyarınca dava konusu taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığı sabit olmuştur. Davalı eş … dava konusu aile konutunu diğer davalı adına devir ederek tescil ettirmiş, bu işlem sırasında davacı eşin açık rızası alınmamıştır. Eşin açık rızası alınmadan yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır. Devrin iptali için, taşınmazı devralan kişinin kötü niyetli olması aranmaz. Taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi bulunması da şart değildir. Yargıtay kararları uyarınca aile konutu şerhi, hakkı doğurucu değil, açıklayıcı bir etkiye sahiptir. Bu nedenle tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile yapılan devir veya işlem iptal edilir. Türk Medeni Kanununun 194. maddesi hükmü ile eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü, “aile birliğinin korunması” amacıyla sınırlandırılmıştır. Buna göre, eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça” aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Türk Medeni Kanununun 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin “açık” olması gerekir. Açıklanan kurallar çerçevesinde eşin “açık rızası” alınmadan yapılan işlemin Hukuk Genel Kurulunca da açıkça ifade edildiği üzere “geçerli olduğunu” kabul etmek imkansızdır. Eş söyleyişle eşin “açık rızası alınmadan” yapılan işlemin “geçersiz olduğunu” kabul etmek zorunludur.
Aile konutu nedir?
Türk Medeni Kanunu’nun 193. maddesine göre, eşler hukuki işlemleri yapma özgürlüğüne sahiptirler ancak 194. madde, aile konutuyla ilgili bazı sınırlamaları getirmektedir.
TMK’nin 194. maddesi, eşlerden birinin diğer eşin açık rızası olmadan aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyeceğini, aile konutunu devredemeyeceğini ve aile konutu üzerindeki haklarını sınırlayamayacağını belirtmektedir. Aile konutu, eşlerin yaşamlarını sürdürdüğü, anılarla dolu özel bir yer olarak tanımlanır.
Eşim benden habersiz evi satabilir mi?
Tapuda aile konutu şerhi bulunan evin malik olmayan diğer eşin açık rızası alınmadan satılması mümkün değildir. Satışın gerçekleşebilmesi için malik olmayan eşin de rızası gereklidir.
Ancak uygulamada genel olarak hukuki uyuşmazlıkların kaynağı, tapuda aile konutu şerhi olmayan evin satışı ile ortaya çıkmaktadır. Bu durumda şerh olmadığı için malik olmayan eşten habersiz bir şekilde evin satışı fiilen gerçekleşebilmektedir. Ancak satışa, diğer eşin açık rızası yoksa bu işlem geçersiz kılınabilir. Bunun için ise aile mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır.
Tapuda aile konutu şerhi yoksa ne olur?
Şerhin olmaması aile konutu vasfını ortadan kaldırmaz. Tapuda aile konutu şerhi yoksa bile eşten habersiz yapılan satış geçerli olmaz. TMK’nin 194. maddesince, eğer konut aile konutu niteliği taşıyorsa tapuda aile konutu şerhi olmasa bile satış işleminin geçerliliği için malik olmayan diğer eşin açık rızası gerekir. Aksi halde satış iptal ettirilebilir. Bu durumda tapu iptal ve tescil davasında satışa konu evin aile konutu olarak kullanıldığı ispatlanmalıdır.
Aile konutu olmayan evin satışı için diğer eşin rızası gerekmez. Mesela aile konutu olarak kullanılmayan evlerden birinin satışında diğer eşin rızası gerekmez. Çünkü kural olarak birden fazla aile konutu olamaz.
Aile konutu şerhi olmayan evin satışında diğer eşin açık rızası gereklidir.
TMK’nın 194. maddesinde eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörülmemiştir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin “açık” olması gerekir. Yani malik olmayan eşin rızasının olup olmadığı noktasında tereddüt yaşanmamalıdır. Muğlak bir rıza beyanı mahkemece kabul edilmemektedir. Rızanın belirli bir işlem için açıkça verilmesi gerekir.
Aile konutu şerhi olmayan evin satışı iptali için tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır.
Tapuda aile konutu şerhi olmayan evin satışı durumunda malik olmayan diğer eş, satışın iptali için tapu iptal ve tescil davası açmalıdır. Bu dava taşınmazın bulunduğu yerdeki aile mahkemesinde açılır. Tapu iptal ve tescil davasında söz konusu satışa konu evin aile konutu olduğu, bu nedenle davacı eşin açık rızası alınmadan gerçekleşen satış işleminin iptal edilerek davalı eş adına tescil edilmesi istenir. Mahkeme, işbu davada evin aile konutu olup olmadığını inceler ve aile konutu olduğuna ilişkin kanaate varırsa açık rızanın varlığını değerlendirir. Söz konusu davada davalılar ise aile konutunu satan eş ve satın alan üçüncü kişidir.
Tapu iptal ve tescil davasında açık rızanın varlığını davalı ispatlamalıdır.
Aile konutunun eşten habersiz satılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davasında açık rızanın varlığının ispat yükü davalının üzerindedir. Davalı, davacı eşin satışa açık rızasının olduğunu ispatlamalıdır. Bu durum tanık delilleri veya yazılı diğer delillerle ispatlanabilir. Ancak davalı açık rızanın varlığını ispatlayamaz ise aile konutunun satış işlemi iptal edilir.
Aile konutunu satın alan 3. kişinin iyi niyetli olması önemli değildir.
TMK’nın 194. maddesinde öngörülen aile konutu ile ilgili sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konutun aile konutu olma özelliği nedeniyle getirildiğinden, taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Bu nedenle işlem tarafı 3. kişinin iyi niyetli olup olmamasının davanın neticesi açısından önemi bulunmamaktadır. Bu durumda 3. kişinin iyi niyet iddiası mahkemece dinlenmez.
Eşim benden habersiz evi satmış ne yapabilirim?
Bu durumda eğer satılan ev aile konutu ise habersiz eş, satışın iptali için tapu iptal ve tescil davası açmalıdır. Bu davanın sonucunda satış işlemi iptal edilerek evin eş adına tekrardan tescili yapılır.