Apartman ve Site Yöneticisinin Yükümlülükleri

Apartman ve Site Yöneticisinin Yükümlülükleri; Apartman ve site yöneticileri, kat malikleri tarafından yetkilendirilen ve apartman veya sitenin genel yönetiminden sorumlu olan kişilerdir. Bu yöneticiler, bina ve site sakinlerinin ortak alanlarının bakımı, güvenliği ve temizliğinden sorumlu olup, genel yönetim planını hazırlayıp uygulamakla yükümlüdürler. Ayrıca, aidatların tahsil edilmesi, giderlerin takibi, bina sorunlarının çözümü ve yönetim kurulu toplantılarının düzenlenmesi de yöneticilerin görev kapsamındadır.

Apartman ve Site Yöneticisinin Görev ve Sorumlulukları

Apartman ve site yöneticilerinin görev ve sorumlulukları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35-37. maddelerinde detaylandırılmıştır. Bu görevler arasında şunlar yer alır:

• Genel Yönetim İşleri (KMK 35. Madde)
• Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi: Yöneticiler, kat malikleri kurulunun aldığı kararları uygulamakla yükümlüdürler.
• Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için gereken tedbirlerin alınması: Apartman veya sitenin korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tüm önlemler yöneticiler tarafından alınır.
• Sigorta işlemleri: Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi yöneticinin sorumluluğundadır.
• Temizlik ve bakım işleri: Asansör, kalorifer ve diğer ortak alanların bakım ve temizlik işleri düzenli olarak yapılmalıdır.
• Avans toplama ve harcamalar: Her yılın başında, yönetim planında belirtilen miktarda avans toplanır ve gerektiğinde ek avans toplanır.
• Ödemelerin kabulü ve borçların ödenmesi: Yönetimle ilgili tüm ödemeler kabul edilir ve borçlar ödenir. Ayrıca, yöneticiler bağımsız bölümlere ait kiraları toplamakla yetkilendirilebilirler.
• Tebligatların kabulü: Ana gayrimenkulü ilgilendiren tebligatları kabul ederler.
• Hukuki işlemler: Kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılır, kanuni ipotek hakkı tescil ettirilir.
• Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması (KMK 36. Madde)
• Yöneticiler, kat malikleri kurulunun kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatları, tüm giderleri tarih sırasıyla deftere yazmak ve bu defteri notere kapattırmakla yükümlüdürler.
• İşletme Projesinin Yapılması (KMK 37. Madde)
• Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici bir işletme projesi hazırlar. Bu projede, yıllık gelir ve gider tahminleri, her kat malikine düşen tahmini gider miktarı ve avans tutarı belirtilir.

Apartman ve Site Yöneticisinin  Hukuki Sorumlulukları (KMK 38. Madde)

Apartman ve site yöneticileri, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olup, yönetim görevini yerine getirirken temsil ettikleri kat maliklerinin çıkarlarını korumak zorundadırlar. Yöneticilerin görevlerini yerine getirirken basiretli bir yönetici gibi davranmaları beklenir. Görevlerini ihmal eden veya kötüye kullanan yöneticiler, kat maliklerinin uğradıkları zararları tazmin etmekle yükümlüdürler.

Yöneticinin hukuki sorumluluğu şu şekilde özetlenebilir:

• Vekil Sorumluluğu: Yasa ve yönetim planıyla üstlenilen görevleri özenle yerine getirmek zorundadırlar. Aksi takdirde, görevlerini ihmal eden yöneticiler kişisel olarak sorumlu tutulabilirler.
• Defter Tutma ve Belgeleri Saklama: Yöneticiler, yönetimle ilgili tüm belgeleri düzenli olarak saklamak ve notere onaylatmak zorundadırlar.
• İşletme Projesi Hazırlama: Yöneticiler, kat malikleri kurulunca onaylanmış bir işletme projesi yoksa, bir işletme projesi hazırlamak zorundadırlar.

Kat Maliklerinin Hakları

Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe ‘ana gayrimenkul’; yalnız esas yapı kısmına ‘ana yapı’; ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümü olup, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine ‘bağımsız bölüm’; bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere ‘eklenti’; bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına ‘kat mülkiyeti’ ve bu hakka sahip olanlara ‘kat maliki’ denilmektedir. (634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/1-a)

Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu m.3) Bu hükmün anlamı; bağımsız bölüm kime aitse, arsa payı ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payı o kişiye aittir. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payını da kayıtlar. Arsa payı ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payı, bağımsız bölümden ayrı devredilemez.

Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalan, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlere ‘ortak yerler’ denilmektedir. (634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/1-b)

Arsanın, Kat Mülkiyeti Kanununda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına ‘arsa payı’ denilmektedir. (634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/1-d)

Kat Maliklerinin Bağımsız Yerler Üzerindeki Hakları

Kat malikleri, bağımsız bölüm üzerinde tek başına (münhasıran) mülkiyet hakkına sahip olmakla beraber Medeni Kanunun maliklere tanımış olduğu bütün hak ve yetkilere (kullanma, yararlanma, tasarrufta bulunma) sahiptirler. (KMK m.15) Malik, bu bağımsız bölüm üzerinde her türlü borçlandırıcı ve tasarruf işlemi yapabilir. Kat maliki, bağımsız bölümden kendisi yararlanabileceği gibi üçüncü kişilere de yararlandırabilir. Bu yararlanma hakkı, dürüstlük kuralına, Kat Mülkiyeti Kanununa, yönetim planına ve taşınmazın tahsis amacına uygun kullanılmalıdır. Kanunun 19’uncu maddesine göre, kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar vermeyecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapabilir.

Malik, taşınmazını rehnedebilir, satabilir. (Kanunun 8’inci maddesine göre diğer maliklerin önalım hakkı yoktur) Haksız el atmanın önlenmesi, tapu kaydının tashihi ve zilyetliğin korunması davalarını açabilir.

Kanunun 6’ncı maddesine göre; bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur. Yani bağımsız bölüm üzerindeki malikin hakları, eklentileri de kapsar. Yine bağımsız bölüm üzerindeki tasarruflar, bağımsız bölümün eklentilerini de kapsar.

Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşabilen irtifak hakkı kurulabilir. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur. Yani eklentiler ve ortak yerler, bağımsız bölümlerden ayrı devredilemez.

Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir ve bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir. (KMK m.7)

Kat Maliklerinin Ortak Yerler Üzerindeki Hakları

Ortak yerlerin konusu sözleşmeyle belirlenebileceği gibi, KMK m. 4’e göre aşağıdaki yerler her halde ortak yerler sayılırlar:

• Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
• Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri,
• Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer konusuna girer.

Kanunda sayılan ortak yerler, mutlak ortak yerlerdir. Bunların dışında sözleşme ile veya yönetim planı ile ortak yerler oluşturulabilir.

Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, paylı mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Her kat maliki bu ortak yerleri kullanma hakkında sahiptir. Aksine bir sözleşme olmadığı sürece; genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerde, her kat maliki arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptir. (KMK m.16)

Kat Maliklerinin Borçları

Özen Yükümlülüğü

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Kat Mülkiyeti Kanununda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. (KMK m.18)

Kat Malikinin Bağımsız Bölümü Kullanma Hakkının Sınırları

Kat malikleri; bağımsız bölümleri doğruluk ve dürüstlük kurallarına aykırı olmayacak şekilde, yönetim planına göre ve taşınmazın özgülenen (tahsis) amacına uygun kullanmakla yükümlüdürler. Bu bakımdan kat malikleri, bağımsız bölümler üzerinde bazı tasarrufları hiç yapamazlar, bazılarını ise kat malikleri kurulunun oybirliği ile yapabilirler.

Kat Maliklerinin Hiç Yapamayacağı Faaliyetler

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür.

Kiracılar Apartman Toplantısına Katılabilir Mi?

Kiracılar, genel kural olarak apartman toplantılarına katılabilirler ve toplantıda konuşma hakkına sahip olabilirler. Ancak, oy kullanma hakları doğrudan yoktur. Kiracılar, yalnızca kat maliki olan ev sahibinin kendilerine vekalet vermesi halinde kat malikleri kurulu toplantısına katılıp, vekaleten oy kullanabilirler.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 30 ve devamı maddeleri gereği, kat malikleri kurulu toplantılarına yalnızca kat malikleri veya onların vekalet verdikleri kişiler katılabilir. Bu durumda, kiracılar yönetim toplantılarında bulunabilirler ve divan başkanı tarafından kendilerine konuşma hakkı verildiğinde dilek ve temennilerini iletebilirler. Ancak, kiracıların kendi adlarına oy kullanma hakları yoktur.

Kiracı Hakları

Kiracıların hakları, kiraladıkları taşınmazın kullanımına ve korunmasına yönelik çeşitli düzenlemeler içermektedir. Bu haklar şunlardır:

• Kullanıma Uygun Teslim Alma Hakkı: Kiracı, kiralanan evi veya iş yerini kullanıma uygun bir şekilde teslim alma hakkına sahiptir. Kiraya veren, kiralanan taşınmazı sözleşmede belirtilen şartlara uygun olarak teslim etmekle yükümlüdür.
• Kusurların Giderilmesini İsteme Hakkı: Kiracı, kiralanan taşınmazda bulunan ve kullanımını engelleyen veya zorlaştıran kusurların giderilmesini talep etme hakkına sahiptir. Kiraya veren, bu tür kusurları makul bir süre içinde gidermekle yükümlüdür.
• Tahliye Nedeni Bulunmadıkça Evden Çıkmama Hakkı: Kiracı, kira sözleşmesi süresince ve tahliye nedeni bulunmadıkça kiralanan taşınmazdan çıkmak zorunda değildir. Kiraya veren, kiracıyı keyfi bir şekilde tahliye edemez.
• Kira Bedelinde Anlaşma Hakkı: Kiracı, kira bedelinin belirlenmesi konusunda kiraya verenle anlaşma yapma hakkına sahiptir. Kira bedeli, taraflar arasında yapılan sözleşme ile belirlenir ve bu bedel, kanun hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla değiştirilebilir.
• Kiralanan Taşınmazın Korunması Hakkı: Kiracı, kiralanan taşınmazın korunması ve bakımı için gerekli önlemleri alma hakkına sahiptir. Kiraya veren, taşınmazın bakım ve onarımını sağlamakla yükümlüdür.

Kiracıların bu hakları, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlar çerçevesinde korunmaktadır. Kiracılar, bu haklarının ihlal edilmesi durumunda yasal yollara başvurabilirler.

Apartman ve Site Yönetim Kararlarına İtiraz

Kurul toplantısına katılan ancak olumsuz oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak 1 ay içinde, toplantıya katılan her kat maliki öğrenmesinden itibaren 1 ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde anagayrımenkulun bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak iptal davası açabilir. 

Kat Maliki Kurulu Kararlarına İptal Davasını Kimler Açabilir?

Kat maliki kurulu kararına katılmayan veya katılıp da muhalif kalan her kat maliki bu kararların kanuna, yönetim planına, hakkaniyet ilkelerine aykırı olduğu gerekçesi ile Sulh Hukuk Mahkemesine yönetim kararının iptali için dava açabilir.

Kat maliki kurulu kararlarının iptalini sadece kat malikleri değil bir kat malikinin bağımsız bölümünü daimi surette kullananlar da açabilir. 

İtiraz kimlere karşı açılabilir?

Sadece olumlu oy kulanan kat malikine karşı veya yöneticiye karşı dava açabilirsiniz. 

Kat malikleri kurulu kararı yokluk veya mutlak butlanla hükümsüz ise hak düşürücü süre şartı ortadan kalkmaktadır. 1 ve 6 aylık süreler geçse dahi iptal davası açabilirsiniz.

Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararda yeter sayısı sağlanmış ise kurucu unsur yokluğu sebebiyle verilen karar yok hükmünde olacaktır. 

Yargıtay bazı kararlar için süre şartı aranmadan iptal davası açılabileceğini ileri sürmüştür:

• Yapının mimari projesine ilişkin 
• Isı yalıtımı, merkezi sistemden bireysel sisteme geçişe ilişkin 
• Yönetim planının değişikliğinde aranan 4/5 çoğunluğun sağlanmış olması

Apartman Aidatlarının Ödenmemesi

Apartman aidatının ödenmemesi durumunda bir dizi hukuki süreç başlatılabilir. Bu süreçler hem kat malikleri hem de kiracılar için geçerlidir.

• İcra Takibi Başlatma:

Aidat borcunu ödemeyen kat malikine veya kiracısına karşı apartman yöneticisi veya diğer kat malikleri icra takibi başlatabilir.

• Faiz ve Gecikme Zammı:

Ödenmeyen aidat borçlarına gecikme nedeniyle faiz uygulanabilir. 

• Dava Açma:

Aidat borcunu ödemeyen kat malikine veya kiracısına karşı sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açılabilir. Dava süreci, borcun mahkeme kararı ile tahsil edilmesini içerir.

• Kiracının Tahliyesi:

Aidat borcunu ödemeyen kiracı için tahliye davası açılabilir. Tahliye davası sonucunda mahkeme, kiracının evden çıkarılmasına karar verebilir.

Aidat borcunun ödenmemesi durumunda yukarıda belirtilen adımlar izlenerek borcun tahsili sağlanabilir.