İnternet kullanımının yaygınlaşmasıyla birlikte alıcılar 2. el konut için çevrimiçi sitelere yönelmektedirler. Çevrimiçi sitelerde verilen ilanlarda ise eksik veya yanlış bilgilere yer verilmektedir. Tüketiciler ise gizli ayıp nedeniyle ayıplı konut satın almaktadırlar. Yazımızda, 2. el ayıplı konut satın alan tüketicilerin hakları ve ayıplı konut davası hakkında bilgilere yer verilmiştir.
Ayıplı Konut Nedir?
6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun‘un 8. maddesi uyarınca ayıplı konut, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan konuttur. Tüketicinin, sözleşme aşamasında ayıptan haberdar olmaması veya ayıbı bilmesi kendisinden beklenemeyecek durumda olması gerekmektedir. Aksi halde ayıbı kabul etmiş olur ve bu durumda özleşmeye aykırılık söz konusu olmayacaktır. Tüketiciler ile satıcılar arasında yapılan taşınmaz satış sözleşmelerinde karşılaşılan en yaygın ayıp, teslim tarihinden sonra konutun muhtelif odalarında rutubetin ortaya çıkmasıdır. En çok karşılaşılan diğer ayıplı konut ise konutun su alması sorunudur. Bu kusurlar ayıplı konuta örnek teşkil etmektedir.
Ayıplı Konutta Tüketicinin Seçimlik Hakları
Ayıplı konuta TKHK kapsamında yer alan ayıp hükümlerinin uygulanabilmesi için taşınmaz satış sözleşmesinin tüketici işlemi şeklinde ve tüketici ile yapılması gerekmektedir. Tüketici işlemi, mal veya hizmet piyasalarında kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzeri sözleşmeler de dâhil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki işlemi ifade ederken tüketici kavramı ise ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi ifade etmektedir. Tüketici konumunda bulunan vatandaşın inşaat firması veya müteahhitten aldığı konutun ayıplı çıkması halinde uyuşmazlığın çözümüne Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’u kapsamında düzenlenen ayıp hükümleri tatbik edilecektir. Konutun ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketicinin Kanun’dan kaynaklanan seçimlik hakları bulunmaktadır. Ayıplı konutta tüketici hakları ise;
- Sözleşmeden dönme
- Ayıp oranında bedelden indirim isteme
- Bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın onarılmasını isteme
- İmkan olması halinde, konutu ayıpsız bir misliyle değiştirilmesini isteme
Tüketici bu seçimlik haklarından birini kullanabilir. Bu durumda satıcı, tüketicinin seçimlik hak talebini yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketicinin seçimlik haklarını kullanması neticesinde ortaya çıkan masraflar, satıcı tarafından karşılanır. Ayıplı konut uyuşmazlıklarında, tüketiciler genellikle bedel indirimi isteme ve sözleşmeden dönme haklarını kullanmaktadırlar.
Ayıplı Konutta İhbar Süresi Ve Zamanaşımı
Konutun tesliminden itibaren 6 ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim anında var olduğu kabul edilir. Bu halde konutun ayıplı olmadığının ispatı satıcıya geçmektedir. Bu süre içinde ortaya çıkan konuttaki ayıplar, tüketici tarafından öğrenildikten sonra hemen satıcıya bildirilmelidir. İşbu ayıp bildiriminin yazılı bir şekilde yapılması ayıplı konut davasında ispat açısından önem arz etmektedir.
Söz konusu uyuşmazlığa ayıplı konuttan sorumluluk hükümlerinin tatbik edilebilmesi için zamanaşımı süresine dikkat edilmelidir. Zamanaşımı süresi ise ayıplı konutun teslim tarihinden itibaren 5 yıldır.
Ayıplı Konut İhtarname Örneği
Konutun teslim tarihinden itibaren 6 ay içinde ortaya çıkan ayıpların satıcıya hemen bildirilmesi gerekmektedir. Ayıp ihbarı/bildirimi genellikle noter kanalıyla ihtarname göndermek suretiyle yapılmaktadır.
Ayıplı konut ihtarname örneğine bu yazımızdan ulaşabilirsiniz.
Ayıplı Konut Davası
Konutun ayıplı olduğunun ve tüketicinin seçimlik hakkının ihbarı satıcıya yapıldıktan sonra satıcı seçimlik hakkını yerine getirmekle yükümlüdür. Ancak satıcılar genellikle tüketicinin bildirdiği seçimlik hakkı yerine getirmemektedirler. Bu durumda tüketicinin arabulucuya başvurması gerekmektedir. Arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Arabuluculuk aşamasında taraflar anlaşamazsa ayıplı konut davası açılması gerekmektedir. Ayıplı konuttan sorumluluk davalarında görevli mahkeme ise tüketici mahkemesidir.
Ayıplı Konut Davası Hakkında Yargıtay Kararları
Yargıtay 13. HD 2013/15624 E. 2013/27427 K. sayılı kararı: ”Davacı, davalının 39 nolu parseldeki dairesini 102.000,00 TL bedelle 30.06.2010’da kendisine sattığını, davalının zemin kattaki bu dairede yıllardan beri oturduğunu, herhangi bir rutubet ve su basmasının söz konusu olmadığını taahhüt etmesine rağmen duvarların yağmur suları yüzünden kabarmaya başladığını, mahkeme aracılığıyla yaptırdığı tespitte dairedeki ayıbın gizli ayıp olduğu, hasar ve zarar toplamının 25.000,00 TL olduğunun ortaya çıktığını, tespit sonucu alınan bilirkişi raporunun davalıya tebliğ edildiğini, ancak davalının rapora itirazda bulunmadığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 30.60.2010 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesinin feshine, satış bedeli olan 102.000,00 TL’nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile iadesine, tespit raporunda belirlenen miktardan az olmamak üzere belli bir miktarın satış bedelinden tenziline, taşınmazın alım satımı nedeni ile ödediği … komisyonu, tapu giderleri, konut kredisi faizi, avukatlık ücreti, tedavi giderleri olmak üzere 5.000,00 TL maddi, uğradığı manevi zarara karşılık olmak üzere 5.000,00 TL manevi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, dava konusu dairenin yarı … kat olup, ana taşınmazın 35 yıl önce, yapıldığı yılın imar ve inşaat tekniğine göre inşa edildiğini, davacının daireyi emlakçı nezaretinde 3 kez gezdiğini, alıcıdan gizlenen hiçbir hususun bulunmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, bilirkişi raporu esas alınmak suretiyle, binanın temel bohçalama yalıtımı ile drenaj kanalının yapılmamasından, gizli veya açık ayıptan davalının sorumlu olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davanın dayanağı, Borçlar Kanunu’nun 217. maddesi delaletiyle BK.nun 202. maddesidir. Buna göre, “Satıcının tekeffülü altındaki satılanın ayıbı anlaşıldığı zaman alıcı muhayyerdir; dilerse satılanı redde hazır olduğunu beyanla satımın feshedilmesini, dilerse, satılanı alıkoyup kıymetinin noksanı mukabilinde semenin tenzil olunmasını dava eder. Hakim, alıcının satılanı ret davası üzerine hal icabı satımın feshini muhik göstermiyorsa semenin tenzili ile iktifa edebilir. Kıymetinin noksanı satılanın semenine müsavi ise alıcı ancak satımın feshini talep edebilir.” denilmektedir. Açıklandığı üzere, ayıba karşı tekeffül hükümleri uyarınca alıcı, ayıbın anlaşıldığı zaman dilerse fesih hakkını kullanır, dilerse bedel indirimi isteyebilir. Davaya konu dairenin gizli ayıplı olduğu gerek tespit raporu gerekse mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporuyla sabit olduğuna göre mahkemece, davacının öncelikli talebi olan fesih isteminin değerlendirilerek hasıl olacak sonuca uygun karar verilmesi gerekirken, aksine düşüncelerle yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, HUMK’nin 440/III-2 maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 06.11.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi.”