Ev sahibi kendim oturacağım deyip kiraya verirse kiracının tazminat hakkı var mıdır, ev sahibi kendim oturacağım deyip kiraya verirse ne kadar tazminat öder gibi soruların cevapların yazımızdan ulaşabilirsiniz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi ‘’Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.’’ şeklindedir. Ev sahibi bu düzenlemeye dayanarak konutun veya iş yerinin tahliyesini isteyebilir.
Konuya ilişkin ayrıntılı bilgi edinmek için ”İhtiyaç nedeniyle tahliye davası” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.
Ancak ev sahibinin bahse konu tahliye sebeplerine dayanarak kiracıyı tahliye etmesi halinde kiralananı belirli bir süre kiraya verme yasağı bulunmaktadır. Yeniden kiralama yasağı olarak da bilinen söz konusu düzenlemenin ev sahibi tarafından ihlal edilmesi halinde ise eski kiracı, ev sahibine tazminat davası açmak suretiyle TBK madde 355/3 hükmüne dayanarak tazminat talep edebilir.
Yeniden kiralama yasağı tazminat
TBK madde 355 hükmü gereğince kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu durumda kiracının öncelik hakkı bulunmaktadır. Kiracının öncelik hakkını kullanmaması halinde ise ev sahibi 3 yılın geçmesini beklemeden kiralananı üçüncü kişilere kiraya verebilecektir. Söz konusu süre kiracının kiralananı tahliye tarihinden itibaren başlamaktadır.
TBK 355. maddesinde düzenlenen yeniden kiralama yasağı, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlarda da uygulanmaktadır. Bu durumda ev sahibi faaliyetin sona ermesinden sonra eski kiracıya bildirim ile yeniden kiralama için 1 aylık süre verir. Eski kiracının 1 alık süre içinde öncelik hakkını kullanmaması halinde ev sahibi eski kiracısı dışında üçüncü bir kişiye taşınmazı kiraya verebilir. Kiralananın yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye edilmesinden sonra ev sahibinin faaliyete başlamaması halinde de 3 yıllık süreyi beklemesi gerekmektedir.
Ev sahibi kendim oturacağım deyip kiraya verirse kiracının tazminat hakkı bulunmaktadır.
Uygulamada ev sahibi kendim oturacağım deyip kiralananı kiraya verdiği sıkça görülmektedir. Ancak bu eylemler ev sahiplerini kiracılara karşı tazminat sorumluluğu altına sokabilir.
TBK 355/3 hükmü mucibince kiraya veren, yeniden kiralama yasağına aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu hükme göre ev sahibi kendim oturacağım deyip kiraya verirse ne kadar tazminat öder sorusunu somutlaştıracak olursak; aylık brüt 3.000,00 TL kira ödeyen eski kiracının açacağı tazminat davasında hükmedilecek bedel 36.000,00 TL’den az olamayacaktır. (Ekstra masraflar hariç)
İhtiyaç sebebiyle tahliye veya yeniden inşa ve imar yapılması gereken taşınmazların tahliyesi halinde 3 yıllık süre beklenmeden kiralananın eski kiracıdan başkasına kiralanması ev sahibinin tazminat sorumluluğunu doğurmaktadır. Bu durumda eski kiracı, haksız tahliye nedeniyle tazminat davası açmak suretiyle ev sahibinden tazminat talep edebilecektir.
Yargıtay, yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle kiracının maddi tazminat hakkının doğabilmesinde mahkeme tarafından verilmiş tahliye kararının varlığı ve bu kararın cebri icra yoluyla yerine getirilmesi şartlarını aramaktadır. Doktrinde ise bu görüş benimsenmemektedir.
Özetleyecek olursak ev sahibi kendim oturacağım deyip kiraya verirse tazminat davası için gerekli olan şartlar:
- Eski kiracının mahkeme veya icra yoluyla tahliye edilmiş olması
- Ev sahibinin eski kiracıya öncelik hakkı için yazılı bildirim göndermemiş olması
- Tahliye tarihinden itibaren 3 yıl içinde kiralananın eski kiracı dışında başkaca kişilere kiralanması
Yeniden kiralama yasağının ev sahibi tarafından ihlal edilmesi nedeniyle eski kiracının talep edebileceği maddi tazminat, son kira yılında ödenmiş brüt kira bedelinden az olmamak üzere mahkemece belirlenecektir. Eski kiracı, yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle uğradığı zararın taşınmazın üçüncü bir kişiye kiralanması tarihinden itibaren işlemiş faiziyle birlikte tarafına ödenmesini de talep edebilir.
Ev sahibi kendim oturacağım deyip kiraya verirse eski kiracının maddi tazminat talebinin yanında;
- kira farkını,
- taşınma giderlerini,
- emlakçı komisyon ücretini,
- kâr yoksunluğunu,
- yeni taşındığı konut veya işyeri için yapmış olduğu tadilat giderlerini
ev sahibinden talep etme hakkı bulunmaktadır.
Ev sahibi kendim oturacağım deyip kiraya verirse kiracının açacağı tazminat davası nasıl ispat edilir?
Yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle eski kiracı tarafından açılacak maddi tazminat davasında ev sahibi tarafından gerçekleştirilen haksız fiilin ispatlanması gerekmektedir. Yani ev sahibinin 3 yıllık süreyi beklemeden üçüncü bir kişiye kiralananı kiraladığının ispatlanması söz konusu tazminat davasının kazanılması için önem arz etmektedir. Ayrıca Yargıtay’ın uygulama birliği kazanmış içtihatlarına göre de tahliyenin mahkeme kararıyla veya icra marifetiyle yapılmış olması tazminata hak kazanma açısından aranan şartlardandır. Ancak söz konusu uygulama kanaatimizce hukuka aykırılık teşkil etmektedir.
Kiracının tazminat davasında haksız tahliye nedeniyle uğradığı diğer zararları da ispatlaması gerekmektedir.
Ev sahibi kendim oturacağım deyip kiraya verirse nereye şikayet edilir?
Ev sahibi kendim oturacağım diyerek kiracısını tahliye ettikten sonra evi yeniden kiraya verirse, bu durum yeniden kiralama yasağına aykırılık teşkil eder ve eski kiracının maddi tazminat hakkı doğar. Yargıtay, kiracının maddi tazminat talebinde bulunabilmesi için mahkeme tarafından verilmiş bir tahliye kararının ve bu kararın cebri icra yoluyla yerine getirilmiş olmasının gerekliliğini aramaktadır. Yani, tazminat hakkı için kiracının tahliye edilmesi mahkeme kararı ile gerçekleşmiş ve bu karar icra yoluyla uygulanmış olmalıdır.
Bu şartlar sağlandığında, eski kiracı, ev sahibi kendim oturacağım deyip kiraya verirse tazminat için mahkemeye başvurabilir. Tazminat davası, eski kiracının, ev sahibinin hukuka aykırı eylemi sonucu uğradığı maddi zararların tazmini amacıyla açılır.
Sonuç
Ev sahibinin yeniden kiralama yasağına aykırı davranması halinde eski kiracının tazminat hakkı bulunmaktadır. Haksız bir şekilde tahliye edilen kiracıların tazminat davası açmak suretiyle mağduriyetlerini giderebilmeleri mümkündür.