Kira Hukuku

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası 2024

ihtiyac nedeniyle tahliye davasi 2024 7705

ihtiyaç nedeniyle tahliye davası

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kendisinin ve yakınlarının ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biridir. Dava, hem konut hem işyerine ilişkin olabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerindeyse, ilgili fesih bildirim sürelerine uyularak dava açılabilecektir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edildiğinde kiracının taşınmazdan tahliyesi mümkün olmaktadır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası şartları nelerdir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası şartları şunlardır:

  1. Kiraya verilen taşınmazın; konut veya iş yeri olarak kullanılması gerekmektedir.
  2. İhtiyaç; ev sahibinin veya kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için doğmalıdır. Kanunda bu sayım; ihtiyaç sahiplerini sınırlamak için düzenlenmiştir. Kanunda sayılan kişiler dışında ihtiyaç hali olsa da ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına konu edilemez.
  3. Tahliye davasına konu ihtiyaç; gerçek, samimi ve zorunlu sebeplere dayanmalıdır. Davacı ve ihtiyaçlının eşinin, kirada bulunan konut niteliğinde taşınmazlarının bulunması, taşınmazın tahliyesinin istenilmesine engel değildir. Bu durumda davacının oğlunun ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. (Yargıtay 6. HD. 2014/13898 E., 2015/379 K.)
  4. İhtiyaç; geçici değil devamlılık arz etmelidir. Söz konusu ihtiyaç, sadece dava tarihinde değil tahliye davası sürecinde de devam etmelidir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/ 2887E- 2014 / 3409K sayılı ilamı)
  5. Yargıtay içtihatlarına göre ihtiyaç sebebiyle tahliye davasından önce kiracıya yapılması gereken ihtarın tapuda malik görünen tüm hissedarlarca düzenlenmesi gerekir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/1959 Esas ve 2015/2636 Karar Sayılı İlamı)

Belirli süreli kira sözleşmesinde dava açma ve ihtarname süresi

Kiracı ve kiraya veren kira sözleşmesinin ne kadar süreceğini belirleme konusunda özgürdür. Süre taraflar arasında belirlenmiş ve sözleşme buna göre yapılmışsa; bu sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinde dava açma ve ihtarname süresi

Kiraya veren, belirsiz süreli kira sözleşmesinde her bir 6 aylık fesih dönemi içinde en az 3 ay öncesinden kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açmalıdır. Belirli süreli kira sözleşmelerde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce kiracıya ihtarname göndermek zorunludur.

Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası

Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası şartları şunlardır:

  1. İhtiyaç; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için doğmalıdır. Kanunda sayılan bu kişilerin dışında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması mümkün değildir.
  2. İhtiyaç; gerçek, samimi ve zorunlu sebeplere dayanmalıdır: YARGITAY 6. Hukuk Dairesi 2012/814 Esas ve 2012/4701 Karar Sayılı İlamı; “Olayımıza gelince; taraflar arasındaki uyuşmazlık ihtiyaç iddiasının samimi olup olmadığı noktasındadır. Davacı ihtarnamede ve dava dilekçesinde taşınmaza kendi ihtiyacı olduğunu belirtmiş ancak daha sonraki beyanlarında taşınmaza kayın pederinin ihtiyacı olduğunu, son olarak da oğlunun evlenerek bu evde oturacağını, kayınpederinin de onunla birlikte oturacağını bildirmiştir. Ancak ihtiyaçlı oğlunun nişan ve evlilik hazırlığı içinde olduğuna dair bir belge ve delil ibraz etmemiştir. Davacı tanığının ihtiyaç iddiasına ilişkin bir beyanı yoktur. Davacı ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlama yükümlülüğü altındadır. Mevcut delillere göre iddianın kanıtlandığından bahsedilemez.” Konuya ilişkin somut bir örnek verecek olursak; kiraya verenin aynı bölgede davaya konu taşınmaza benzer nitelikte başka bir taşınmazının olması tahliye davasına konu ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını gösterir.
  3. Yeni malik taşınmazı edinme tarihinden itibaren (edinme tarihi de dahil olmak üzere) 1 ay içinde kiracıya taşınmazı satın aldığını ve ihtiyacı olduğunu belirten ihtarnameyi göndermelidir. İşbu yeni malikin ihtiyacı nedeniyle taşınmazın tahliyesini içeren ihtarnamenin noter kanalıyla yapılması zorunludur. Kiracı bu bildirime rağmen söz konusu taşınmazı tahliye etmezse yeni malik bildirimin kiracıya tebliğinden itibaren 6 ay beklemeli ve tahliye davasını 6 aylık sürenin sonunda açmalıdır. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak yeni malik mülkiyeti kazandığında kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan kısa bir süre varsa tahliye davası açmak için yazılı bildirimden sonra 6 ay beklemesine gerek yoktur. Bu durumda yeni malik kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte tahliye davası açabilir. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içinde ihtarın ilgili kişiye tebliğ edilmesi zorunludur. Bu hususun sonradan giderilmesi mümkün değildir.
  4. 6570 Sayılı Kanun kapsamına giren bir taşınmazı iktisap eden yeni malik, eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda veya Yasanın 7/d maddesinde öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı bulunmaktadır.

Yeni malikin yazlık ihtiyacı nedeniyle tahliye davası

Yeni malik yazlık ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. Söz konusu dava yukarıda belirtilen süreler ve şartlar nazara alınarak açılmalıdır. Aksi halde dava reddedilir.

Kira Hukuku Departmanımız ile iletişime geçmek için tıklayınız.

Yazlık ihtiyacı nedeniyle tahliye davasına ilişkin Yargıtay kararlarında yazlık ihtiyacının yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı niteliğinde olduğu belirtilmiştir. Yazlık ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında davacının yazlık ihtiyacının somut delillerle ispatlanması ve dava konusu taşınmazın bulunduğu yer ve mimari yapısı itibariyle yazlık nitelikte olduğunun tespit edilmesi tahliye kararı için önem teşkil etmektedir. (Yargıtay 6. H. D. 2014/11405 E., 2014/11609 K. sayılı ilamı ve Yargıtay 6. H. D. 2014/13336 E., 2015/39 K. sayılı ilamı)

Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname örneği

İHTARNAME

İHTAR EDEN: ……… (TCKN: ……..) Adres: …………….

VEKİLLERİ: Av. Zeynep Yılmaz – Av. Sercan Kızılcan

İHTAR EDİLEN: ……… (TCKN: ……..) Adres: …………….

KONU: ……… adresli konutun yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesi ihtarından ibarettir.

AÇIKLAMALAR:

  1.    ……/…./……  başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca “………………. Mah. ………………. Sk. No:…../…….. …………../………” adresinde bulunan müvekkile ait taşınmazda kiracı olarak oturmaktasınız. Müvekkil bu konutu ……/…./…… tarihinde satın almıştır. (Ekte tapu satış sözleşmesi sunulmuştur.)
  2. Müvekkil, kirada yaşamaktadır. TBK m351 hükmü gereğince müvekkilin söz konusu konuta ihtiyacı mevcuttur. Müvekkilin samimi, gerçek ve zorunlu ihtiyacı nedeniyle söz konusu konutun tarafınızca tahliye edilmesi gerekmektedir.
  3. Söz konusu konutu müvekkilin satın aldığı tarihten tahliyenin gerçekleştiği tarihe kadar geçen sürede kira bedellerinin aşağıda belirtilen banka hesabına yatırılmasını ihtaren bildiririz.
  4. Konutun tahliye edilmemesi durumunda, aleyhinize tahliye davası açılacağını, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin üzerinize yükletileceğini ihtaren ve ihbaren bildiririz.

Banka Bilgileri:

İHTAR EDEN VEKİLLERİ

Av. Zeynep YILMAZ – Av. Sercan KIZILCAN

SAYIN NOTER;

Üç nüsha düzenlenen bu ihtarnamenin bir tanesinin ihtar edilene tebliğini, bir tanesinin tarafınızca saklanmasını ve bir nüshasının da tebliğ şerhli olarak tarafımıza verilmesini vekil eden adına talep ederiz. ……/…./……

Yeniden kiralama yasağı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sonuçlandığında, kiracı tahliye edilebilecektir. Ancak kiraya veren için yeniden kiralama yasağı başlayacaktır.

Kiraya veren; tahliye edilen taşınmazı 3 yıl boyunca haklı bir sebep olmadıkça tahliye ile evi boşaltan kiracıdan başka bir kiracıya kiralayamaz. Aksi halde kiracının tazminat davası açma hakkı mevcuttur. Tazminat, son 1 yıllık kira bedelinden az olamaz. Ancak burada dikkat edilmesi gereken tahliyenin mutlaka dava ve takip neticesi meydana gelmesidir. (Yargıtay 3 HD., 2017/4956 E., 2019/871 K.)

Konuyla alakalı ayrıntılı bilgi edinmek için ”Yeniden kiralama yasağı ve kiracının tazminat hakkı” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası görevli ve yetkili mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için alanında uzman avukatlardan profesyonel avukatlık hizmeti alınması olası hak kayıplarının önüne geçmek adına müvekkil adaylarına tavsiye edilir.

 

Kira Hukuku Departmanımız ile iletişime geçmek için tıklayınız.

Y & K Hukuk – Kira Hukuku Departmanı 

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir