Kentsel Dönüşüm Hukuku

Kentsel Dönüşüm Avukatı 2024

kentsel donusum avukati istanbul 2024 9774

Bu yazımızda ”Kentsel dönüşüm süreci nasıl işliyor”, ”Kentsel dönüşüm avukatı İstanbul ve İzmir gibi illerde ne gibi faaliyetler yürütür” gibi sorulara detaylı cevaplar verilmiştir. Kentsel dönüşüm avukatı hizmetleri ve ücretleri detaylandırılmıştır. 

Konuyla ilgili ”Kentsel Dönüşüm İtiraz ve İptal Davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Makale İçeriği

Kentsel Dönüşüm Nedir?

kentsel dönüşüm avukatı istanbul

Kentsel dönüşüm; kentsel sorunlar ve ihtiyaçlar göz önüne alınarak bir bölgeye ekonomik, toplumsal ve mekansal özelliklerin incelenmesi sonucunda uygulanabilir bir yol haritasının oluşturulmasıdır. Kentsel dönüşüm kentteki sosyal ve ekonomik yapıların iyileştirilmesini içerir. Bu süreç genellikle deprem riski olan bölgelerde daha fazla önem taşır ve depreme dayanıklı yapılar inşa edilmesini amaçlar.

Kentsel Dönüşüm Hukuku Nasıl Oluştu?

Kentler, zaman içerisinde eskimekte; yerleşim yerleri, sanayi alanları, sosyal donatılar, fonksiyonlarını kaybetmekte; tarihi yapılar ve alanlar bakıma muhtaç hale gelmekte; düzensiz, kuralsız, kaçak yapılaşmalar baş edilmesi güç bir hal almakta; ekonomik açıdan düşüş yaşanmakta; suç oranları artmakta; artan nüfus kaynaklar üzerinde baskı oluşturmakta; kirlilik sağlıklı yaşamı tehdit etmektedir. Örnekleri daha da arttırılabilecek şehirlerin maruz kaldığı bu tehditlerle mücadele edilmesi gerekir. Bu sorunların en önemli çözüm yollarından biri kentsel dönüşüm faaliyetleridir. Bu nedenle idareler mevzuatlarına kentsel dönüşüme ilişkin düzenlemeleri dahil etmiş ve bu doğrultuda kentsel dönüşüm hukukunun gelişimi için faaliyetlerde bulunmuşlardır.

Türkiye için kentsel dönüşüm deprem bölgesinde yer alması nedeniyle çok önemlidir. Geçmişten günümüze yaşanan depremler maddi ve manevi büyük kayıplara neden olmuştur. Bütün bu etkenler göz önünde bulundurulduğu zaman kanun devreye girmiş, kentsel dönüşüm bilincinin ülkemizde oluşturulması hedeflenmiştir.

Kentsel Dönüşüm Yasaları Nelerdir?

Türkiye’de, özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun başta olmak üzere, kentsel dönüşümün hukuki çerçevesi yavaş yavaş oluşturulmuştur. Çeşitli kanunlarda kentsel dönüşüme ilişkin hükümler yer almış ve bu yönde adımlar atılmıştır.

Türkiye’de kentsel dönüşüm yasaları aşağıdaki düzenlemelerden oluşmaktadır:

  1. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
  2. 5393 sayılı Belediye Kanunu (73. madde)
  3. 775 sayılı Gecekondu Kanunu
  4. 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun
  5. 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu
  6. 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun
  7. 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu
  8. 644 sayılı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname

Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşliyor?

Kentsel dönüşüm süreci çetrefilli ve takip edilmesi gereken bir süreçtir. Bu sürecin sağlıklı bir şekilde işlemesi için her aşamanın dikkatlice takip edilmesi gerekir. Kısaca kentsel dönüşüm süreci bu aşamalardan oluşmaktadır: 

Riskli Yapı Tespiti

6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm sürecinin ilk aşaması riskli yapı tespitidir. Riskli yapı tespitini ise yapı malikleri veya kanuni temsilcileri talep edebilirler. Risk raporunu bu konuda lisanslandırılmış kuruluşlar gerçekleştirmektedir. 

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süreci

Hak sahiplerine yapılan tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde yapı malikleri veya kanuni temsilcileri riskli yapı tespiti sonuçlarına itiraz etme hakkına sahiptirler. Riskli yapı tespitine itiraz  Kentsel Dönüşüm Başkanlığına dilekçe ile yapılır. Konuyla ilgili ”Riskli Yapı Tespitine İtiraz” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi

İtiraz sürecinin sonuçlanmasının ardından, riskli yapı tespiti kesinleşir ve ilgili yapıların dönüşüm süreci başlar.

Kentsel Dönüşümde Projeye İtiraz Hakkı 

Kentsel dönüşümde riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra hisseleri oranında %51 çoğunluğa sahip paydaşlar ortak karar protokolü ile taşınmazın hangi şekilde değerlendirileceğine karar verebilirler. Ortak karar protokolüne katılmayan paydaşların payları ise açık artırma usulüyle satılır.

Kentsel dönüşümde projeye itiraz hakkı dava açmakla kullanılabilir. Projeye itiraz eden paydaşların itiraz haklarını satışın iptali için açacakları davada öne sürmeleri gerekmektedir. %51 çoğunluğun hazırladığı projenin hukuka aykırı olduğunu ancak bu şekilde ileri sürülebilir.

Bizimle iletişime geçin.

Riskli Yapıların Yıktırılması Öncesi Yapılacak İşlemler

Riskli yapıların yıktırılması öncesi, yapı sahiplerine çeşitli seçenekler sunulur. Bunlar arasında anlaşma yoluna gitme veya yapıyı güçlendirme seçeneği vardır. Ayrıca kira yardımı, finansal destek için gerekli kurumlara başvuruların da yapılması gerekir. Aksi halde kentsel dönüşüm için finansal yardımlardan faydalanılamaz.

Riskli Yapının Yıktırılması İçin Yapılması Gereken İşlemler

Yıkım için yapılması gereken işlem hak sahiplerine yıkım ve tahliye işleminin tebliğ edilmesi gerekir. Eski düzenlemeden farklı olarak riskli yapılarda tahliye ve yıkım için iki ayrı bildirim için tebligat yapılmaz. Tek seferde 90 günlük tek ve kesin süre verilir. Bu süre içerisinde ilgili yapı tahliye edilmezse yıkım ve tahliye işlemi, idari makamlarca zorla yapılır. Konuyla ilgili detaylı bilgi için ”Kentsel Dönüşümde Kiracının Tahliyesi” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Yıkım Kararının İptali ve Yürütmenin Durdurulması Talepli Dava Aşamaları

Yıkım kararına karşı hak sahiplerinin dava açma hakkı vardır. Bu süreçte yıkımın durdurulması için hak sahiplerinin yürütmenin durdurulması kararı alması gerekir. Aksi halde yıkım durdurulamaz. 

Yıkımın Gerçekleşmesi

Yıkım kararı kesinleştikten sonra belirlenen tarihlerde riskli yapının yıkımı gerçekleştirilir.

Kat İrtifakı/ Kat Mülkiyetinin Terkini

Yıkılan yapıların yerine yeni binaların yapılması için gerekli olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti işlemleri yapılır.

İfraz, Tevhit, Yeniden Bina Yaptırılması, Payların Satışı, Kat Karşılığı veya Hasılat Paylaşımı İşlemleri

Yeniden yapılan binaların kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi işlemlerle yapımı tamamlanır ve sahiplerine teslim edilir. Bu durumda yeniden bina yapılması için tapuda gerekli işlemlerin yapılması gerekir. Bu işlemler de tamamlandıktan sonra kentsel dönüşüm süreci sona erer.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Kimlerdir?

Kentsel dönüşüm avukatı, sözleşme hazırlanması, kat maliklerinin menfaatlerinin korunması, riskli yapı tespitine itiraz ve dava süreci, ortak karar protokolüne itiraz ve dava süreci gibi çeşitli alanlarda çalışmalar yürüten avukata denir.

Kentsel dönüşüm avukatları, kentsel dönüşüm sürecinde müşterilere hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunan uzman avukatlardır. Bu avukatlar, müşterilerin haklarını korumak ve sürecin yasal çerçevede ilerlemesini sağlamak için çalışırlar. Kentsel dönüşüm avukatları genellikle bu alanda uzmanlaşmış ve deneyimli kişilerdir.

Kentsel Dönüşüm Konusunda Uzman Avukat Nasıl Belirlenir?

Kentsel dönüşüm avukatı seçerken en önemli nokta, avukatın bu alana ne kadar hakim olduğudur. Hukuk geniş bir alanı kapsar ve her avukat her konuda uzman olamaz. Dolayısıyla, kentsel dönüşüm sürecinde en doğru sonuçları almak ve hak kaybını minimize etmek için bu alanda uzman bir avukatlık ofisiyle çalışmak önemlidir.

Kentsel dönüşüm konusunda uzman avukat deneyimli ve bu alanda çalışma yürüten avukattır. Kentsel dönüşüm avukatı sürecin sağlıklı bir şekilde yönetilmesi için pratik bilgisini ve dava tecrübesini kullanır. Bu nedenle avukatın yetkinliğini bu konulardaki faaliyetlerine bakarak değerlendirmek daha doğru olur.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Hizmetleri Nelerdir?

Y & K Hukuk olarak kentsel dönüşüm sürecinde sağladığımız hukuki hizmetler şunlardır:

  1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmesi,
  2. Kentsel dönüşüm kararı alınması sürecinde icra edilecek iş ve işlemlere ilişkin hukuk danışmanlık,
  3. Riskli yapı kararı alınması hususunda hukuki yardım ve danışmanlık,
  4. Riskli yapılarla ilgili mimarlık, mühendislik ve hukuki süreçlerde danışmanlık sağlayarak, maliklere deneyimlerimize dayanarak izleyecekleri yol konusunda rehberlik,
  5. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi işlemlerinin takibi,
  6. Arsa paylarının düzeltilmesi davalarının takibi,
  7. Hasılat paylaşımı sözleşmesine ilişkin hukuki yardım ve danışmanlık,
  8. Kentsel dönüşüm kapsamında kamulaştırmaya ilişkin hukuki destek ve danışmanlık,
  9. Kentsel dönüşüm kaynaklı tazminat davalarının takibi,
  10. Apartman yönetimine inşaat süresi boyunca hukuki danışmanlık hizmeti verilmesi,
  11. Riskli alanlar üzerinde yapılması planlanan projelerin iptaline ilişkin hukuk desteği ve danışmanlık,
  12. Kentsel dönüşümü kapsamında kira yardımına dair hukuki danışmanlık,
  13. Kentsel dönüşümde ihtiyati tedbir kararı alınması hususunda hukuki destek,
  14. Rezerv yapı alanı kararlarının iptali davalarının takibi,
  15. Risk tespit raporuna karşın iptal davalarının takibi,
  16. Kentsel dönüşümde yürütmeyi durdurma kararına ilişkin hukuki destek.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Tutmak Zorunlu Mu?

Kentsel dönüşüm sürecinde avukat tutmak zorunlu değildir. Ancak sürecin alanında uzman bir avukat tarafından yürütülmesi hak kayıplarının önüne geçeceği için önemlidir. Çünkü kentsel dönüşüm süreci karmaşık ve uzmanlık gerektirir. Kentsel dönüşüm avukatı, hak sahiplerine hukuki danışmanlık sağlayarak sürecin sorunsuz bir şekilde ilerlemesini ve haklarına kavuşmalarını sağlar.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Tutmanın Faydaları Nelerdir?

Kentsel dönüşüm sürecinde avukatla çalışmanın önemi oldukça büyüktür. Bu süreç, belirli kurallar ve düzenlemelere tabidir ve bu kurallara uyum sağlamak, sürecin sağlıklı bir şekilde ilerlemesi için çok önemlidir. Avukatın desteği, sürecin sorunsuz işlemesine ve olası aksaklıkların önlenmesine yardımcı olur.

Avukat, kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin haklarını korumak ve yasal sürecin doğru bir şekilde yürütülmesini sağlama noktasında önemli bir role sahiptir. Sürecin her aşamasında avukatın danışmanlığı, maliklere güven ve güvence sağlar. Ayrıca avukatın profesyonel bilgisi ve deneyimi, maliklere izlenecek doğru yolu gösterir ve olası hukuki sorunların önüne geçilmesine yardımcı olur.

Kentsel dönüşüm sürecinde herhangi bir ayrıntının gözden kaçması, sürecin tıkanmasına veya hatta tamamen durmasına neden olabilir. Avukat, bu riskleri minimize etmek için gerekli tedbirleri alır ve sürecin sorunsuz bir şekilde ilerlemesini sağlar. 

Sonuç olarak, kentsel dönüşüm sürecinde avukatla çalışmak, maliklerin haklarını korumak, yasal süreçleri doğru bir şekilde yönetmek ve olası sorunların üstesinden gelmek için önemlidir. Avukatın profesyonel desteği, sürecin başarıyla tamamlanmasını ve maliklerin güvende hissetmesini sağlar. Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde bir avukata danışmak ve onun desteğinden faydalanmak büyük önem taşır.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Ücretleri Ve Diğer Masraflar Ne Kadardır?

Kentsel dönüşüm sürecinde avukat ücretleri ve diğer masraflar genellikle sürecin karmaşıklığına, avukatın deneyimine ve sunduğu hizmetlere göre değişiklik gösterebilir. Y & K Hukuk olarak kentsel dönüşüm avukatı ücretlerini iki farklı şekilde belirliyoruz:

  1. Kentsel Dönüşüm Sürecinin Tamamı için Danışmanlık Ücreti: Bu seçenekte, sürecin başından sonuna kadar maliklere danışmanlık hizmeti sunarız. Bu hizmet genellikle kentsel dönüşüm sürecinin her aşamasını kapsar: başvuru süreci, proje seçimi, müzakereler, sözleşme hazırlığı, izinlerin alınması, inşaat süreci ve tazminat konuları gibi. Sunduğumuz bu kapsamlı hizmet için ücretimizi öğrenmek için bizimle iletişime geçin.
  2. İş ve Dava Takibi için Ücret: Bu seçenekte, kentsel dönüşüm avukatı olarak hizmetlerimiz belirli bir iş veya davanın takibiyle sınırlıdır. Örneğin, bir malikin haklarını savunmak için açılan bir davanın takibi veya belirli bir izin veya sözleşme hakkında danışmanlık almak gibi. Bu durumda avukatlarımız işin veya davanın karmaşıklığına ve süresine göre danışmanlık için veya belirli bir iş için sabit bir ücret talep edebilir.

Diğer masraflar ise genellikle avukatlık ücretinin dışında ödenen masraflardır. Bu masraflar arasında mahkeme harçları, resmi belgelerin onay ücretleri, uzman raporları, ulaşım masrafları ve diğer ilgili harcamalar bulunabilir.

Ücretler ve masraflar, avukat ile yapılan anlaşmaya ve sunulan hizmetlere bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Bu nedenle, malikler avukatlarıyla işbirliği yapmadan önce ücretler ve diğer masraflar konusunda net bir anlaşma yapmaları önemlidir.

Ücret ve masraflar için bizi arayabilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm İle İlgili Sıkça Sorulan Sorular 

Kentsel dönüşüm hakkında tarafımıza sorularınızı iletin. Bu konuda uzman avukatlarımızla iletişime geçmek için bu formu doldurun.

Kentsel dönüşüm 1 kişi itiraz ederse ne olur?

Kentsel dönüşüme 1 kişinin itirazı halinde itiraz eden kişinin taşınmaz üzerindeki pay oranı önemlidir. İtiraz eden kişinin pay oranı %49’dan fazla ise kentsel dönüşüm süreci başlamaz.    

Kentsel dönüşüm çürük raporuna itiraz nasıl olur?

Riskli yapı raporunda binanın çürük olduğu tespit edilirse bu rapora 15 gün içerisinde itiraz edilebilir.

Kentsel dönüşümde yüzde kaç yeterli?

Kentsel dönüşümde riskli yapının hangi şekilde değerlendirileceğine ilişkin karar, paydaşlar arasında hisseleri oranında en az %51 çoğunluk sağlanması ile alınabilir.

Kentsel dönüşümde %51 çoğunluk nedir?

Kentsel dönüşümde paydaşlar, riskli yapının yıkımından sonra taşınmazın hangi şekilde değerlendirileceğini hisseleri oranında en az %51 çoğunluğun aralarında anlaşması ile kararlaştırabilirler. %51 çoğunluk sağlanamaz ise kentsel dönüşüm süreci başlamaz.

Kentsel dönüşümde apartman güçlendirme kararı nasıl alınır?

Kentsel dönüşümde yapıyı güçlendirmeye ilişkin karar bütün kat maliklerinin 4/5’ünün yazılı rızası ile alınır. Bu oran sağlanmaz ise güçlendirmenin zorunlu olduğunun tespiti için dava açılmalıdır.  

Kentsel dönüşümde imza vermeyen olursa ne olur?

Kentsel dönüşümde salt çoğunluk tarafından hazırlanan projeye imza vermeyen olursa imza vermeyenin payı açık artırma usulü ile satışa çıkarılır.  

Karot testine itiraz nasıl yapılır?

Karot testine itiraz riskli yapı tespiti için hazırlanan raporun tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde yapılır. 

Kentsel dönüşümde kiracı nasıl tahliye edilir?

Kentsel dönüşümde kiracı verilen süre içerisinde taşınmazı tahliye etmelidir. Aksi halde kiracının tahliyesi kolluk kuvvetiyle idare tarafından yapılır. 

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir