Kentsel Dönüşüme İtiraz ve İptal Davası 2025 (Güncel)

Riskli yapının tespiti ve riskli alanın tespiti kentsel dönüşüm aşamalarının başlangıcı niteliğindedir. Bu kapsamda, kentsel dönüşüm projeleriyle ilgili alınan kararlar doğrultusunda yapılan riskli yapı tespitine itiraz hakkı, vatandaşların mülkiyet haklarını koruma amacı taşır. Yapı malikleri ve mülkiyet haklarına sahip diğer şahıslar, riskli alan ilan edilen bölgelerde yapılan tespitlere karşı itirazda bulunma hakkına sahiptir. Ancak, bu itirazlar yıkım sürecini ertelemez. İtirazın reddedilmesi durumunda ise dava açılmalıdır. 

Kentsel Dönüşüm Nedir?

6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun’una göre risk taşıyan yapıların ve alanların belirlenerek daha sağlıklı ve yaşanılabilir hale getirilmesine kentsel dönüşüm denmektedir. Kentsel dönüşüm, bir kentin dokusunu bozan sorunların çözülmesini ifade eder.

Kentsel dönüşüm ile kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesi, depreme dayanıklı olmayan, eski binaların yeniden yapılarak olası afetler sonucu meydana gelebilecek zararın en aza indirilmesi amaçlanmaktadır.

Kentsel dönüşüm sürecinde riskli alandaki yapılar veya riskli alanda olmamasına rağmen risk taşıyan yapılar tespit edilmekte ve bunların yenilenmesi sağlanmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Süreci

Kentsel dönüşüm süreci Kentsel dönüşüm, en yalın hali ile dört aşamadan oluşmaktadır;

• Yapı incelenerek risk tespiti yapılır.
• Oluşturulan risk raporu ilgili kurum ve kuruluşlarca incelenir.
• Yeni yapılacak konutların mülk sahipleri istekleri de göz önüne alınarak projelendirilir.
• Proje ve inşaat ruhsatına uygun olarak konut yapılır.

6306 Sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm sürecinin başlayabilmesi için riskli alan ve riskli yapının tespit edilmelidir. Sürecin nasıl işlediğinin daha iyi anlaşılması için bu kavramlar iyi bilinmelidir.

Kentsel Dönüşüm Riskli Yapı Nedir?

6306 Sayılı Kanun ve Yönetmelikte tanımlandığı üzere riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.

Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere 3 çeşit riskli yapı vardır. Bunlar;

1. Ekonomik ömrünü bitirmiş olan yapı
2. Yıkılma riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı
3. Ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı

Kentsel Dönüşüm Riskli Alan Nedir?

6306 Sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğine göre riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve bakanlığın teklifi üzerine Cumhurbaşkanı tarafından kararlaştırılan alandır.

Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi Bakanlığa, belediyelere, il özel idarelerine, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerine, büyükşehir ilçe belediyelerine veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisans verilen kurum ve kuruluşlara başvurarak kentsel dönüşüm sürecini başlatabilir.

Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra, raporlar Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından gözden geçirilir ve herhangi bir eksiklik tespit edilmezse, en geç 10 iş günü içinde Tapu Müdürlüğüne bildirilir. Tapu Müdürlüğü, ilgili yapının beyanlar bölümüne gerekli bilgileri ekler. Yapının riskli olduğu tespit edilir ise Bakanlık veya İdare tapu müdürlüğüne durumu bildirerek tapu kaydına riskli yapı şerhi düşürülür. 

Kentsel dönüşüm aşamalarından biri olan riskli yapı tespiti bazı durumlarda yapılmaz. Bunlar:

• Risk tespiti yapılabilmesi için yapının ruhsatlı veya ruhsatsız olması önem arz etmez.
• İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar hakkında risk tespiti yapılamaz.
• Terk edilmiş yapıların risk tespiti yapılmaz.
• Herhangi bir sebeple statik olarak bütünlüğü bozulmuş yapılar hakkında riskli yapı tespiti yapılamaz.

Bir yapı için yalnızca bir adet risk raporu alınabilir. Riskli yapı tespit masrafları ise talepte bulunan malik tarafından karşılanır. Riskli yapı ve yıkım işlemi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından karşılanması halinde söz konusu masraflar yapı maliklerinden payları oranında tahsil edilir. 

Riskli yapı tespiti için yapılan başvuru sisteme kaydedildiği durumda başvuru geri alınamaz.

Kentsel Dönüşüm Riskli Yapı Tespitine İtiraz

6306 sayılı Kanun’un 3. maddesinde riskli yapı tespitine itiraz yolu, idari yoldan itiraz şeklide düzenlenmiştir. İlgili madde uyarınca hakkında riskli yapı tespit raporu düzenlenmiş olan yapı maliki ya da kanuni temsilcisi, on beş günlük yasal süresi içerisinde riskli yapı tespit raporuna itiraz etme hakkına sahiptir.

Sınırlı ayni hak sahiplerinin ya da kiracıların riskli yapı tespit işlemine itiraz etme hakkı yoktur.

İtiraz üzerine yapılan inceleme sonucunda yapının riskli bulunması veya itirazın süresinde yapılmaması ya da hiç yapılmaması durumunda riskli yapı tespiti kesinleşir ve yıkım süreci başlar. Ancak bu durumda ilgililerin dava açma hakkı bulunmaktadır. 

Konuyla ilgili ayrıntılı bilgi için ”Riskli yapı tespitine itiraz ve iptal davası” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davası

Riskli yapı tespiti kararına karşı açılacak dava idareye karşı açılan bir iptal davasıdır. İptal davaları kural olarak 60 gün içerisinde açılmaktadır fakat kentsel dönüşüm işlemlerinin ivedilikle tamamlanabilmesi adına bu kurala istisna getirilmiştir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında gerçekleştirilen idari işlemlere karşı, menfaati ihlal edilen kimseler, riskli yapı tespitine ilişkin raporun tebliği tarihinden itibaren başlayan 30 günlük yasal süre içerisinde idare mahkemesinde dava açılabilirler. Bu kanun kapsamındaki iptal davalarında yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.

6306 sayılı kanuna göre sınırlı ayni hak sahipleri ve kiracılar, riskli yapı tespiti kararına itiraz edemezler. Sınırlı ayni hak sahipleri ve kiracıların riskli yapı kararına karşı dava açıp açamayacakları hakkında kanunda herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Danıştay kararlarında bahsi geçen kişilerin dava açabilecekleri yönünde kararlar bulunduğu gibi açamayacakları yönünde de kararları mevcuttur.

7471 sayılı Kanunla birlikte 2577 sayılı İdari Yargılama Usul Kanunu’na geçici madde eklenmiş ve hak sahipliği ile ilgili işlemler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarına dayalı açılan iptal davaları, ivedi ve öncelikli işlemler kapsamına alınmıştır. Bu kapsamda dosya inceleme ve karar verme süreçleri hızlandırılmış, yürütmeyi durdurma kararlarına itiraz imkanı ortadan kaldırılmış ve ayrıca istinaf mahkemesine başvuru süresi 30 günden 15 güne indirilmiştir.

Riskli Yapı Yıkım Kararı ve Uygulanması

Riskli yapı hakkında yıkım işlemleri yapılacak ise Tapu Sicil Müdürlüğü yapı malikine ve yapı üzerinde ayni veya şahsi hakka sahip olanlara durumu tebliğ eder. Riskli yapı yıkım kararı ilgililere tebliğ edildikten sonra 90 gün içinde yapının yıktırılması ve yapıda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olanların yapıyı tahliye etmesi istenir. Söz konusu süre bir defaya mahsus verilir. Bu süre içinde yıkım kararı gereğince riskli yapı yıktırılmaz ise yapı, idari makamlarca yıktırılır. Yıkımdan önce riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması yetkili kurumlardan istenir. 

Kentsel dönüşüm aşamalarından olan risk tespiti raporuna karşı yapı malikleri ve yasal temsilcileri, riskli yapı tespit raporuna dair kararın tebliğinden itibaren on beş günlük hak düşürücü süre içinde itiraz edebilirler. Süre hak düşürücü olduğundan süresi içinde yapılmayan itirazlar değerlendirmeye alınmaz.

• İtiraz yalnızca riskin tespitine yönelik yapılabilir. 
• Risk tespit raporu idari işlem olduğundan dolayı itiraz yapılmadan doğrudan dava açılabilmektedir.
• İtiraz yapı maliki, yapı malikinin vefatı durumunda mirasçıları tarafından yapılmamış ise işleme alınmaz.
• İtiraz dilekçesi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na verilir.
• Bakanlığın talebi ile üniversitelerden gönderilecek dört ve bakanlık teşkilatında görevli üç üye olmak üzere toplamda yedi kişilik teknik heyet, itirazı inceler ve nihai kararı verir. Teknik heyet, dilekçede gösterilen itiraz sebebi ile bağlı değildir.
• Teknik heyet itirazı kabul eder ise tapu müdürlüğündeki şerh kaldırılır. İtirazı reddeder ise risk tespit kararı kesinleşmiş olur.

Kentsel Dönüşüm Kararına Karşı İptal Davası

TC Anayasası madde 125’e göre idarenin her türlü işlem ve eylemlerine dava açılabilmektedir. Kentsel dönüşüm kararı idari işlem niteliğinde olduğundan dolayı menfaati olanlar tarafından iptal davası açabilmek mümkündür.

Yapı malikleri riskli yapı tespitine itirazın reddi halinde iptal davası açabilecekleri gibi riskli yapı kararı tespitine itiraz etmeden direkt dava yolunu tercih edebilmektedirler.

• Dava açma süresi; İdari işlemlere karşı açılacak davalarda 60 günlük süre bulunmasına rağmen 6306 sayılı Kanun kapsamında afet riskine dayalı kentsel dönüşüm kararına karşı açılacak iptal davaları, kararın tebliğinden itibaren 30 otuz gün içinde açılmalıdır.
• Görevli ve yetkili mahkeme; Taşınmazlara ilişkin açılacak idari davalar İYUK madde 34’e göre taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi görevli ve yetkili olacaktır. Fakat riskli alan Cumhurbaşkanı kararı ile alınmaktadır. Kural olarak Cumhurbaşkanı kararnamelerine karşı açılacak davalarda görevli mahkeme Danıştay’dır. Bu nedenle riskli alan kararının iptali davalarında görevli mahkeme Danıştay olmaktadır.
• Dava açabilecek kişiler; İYUK uyarınca idari dava açabilmenin koşullarından biri bu davayı açmaya yönelik menfaatin bulunmasıdır. Kentsel dönüşüm kararına karşı açılacak iptal davasında yapı maliklerinin menfaati bulunduğundan dolayı bu davayı açabileceklerdir. Sınırlı ayni hak sahipleri veya kiracıların iptal davası açıp açamayacakları konusunda kanunda bir hüküm bulunmamaktadır. Danıştay daireleri arasında da bu konuda görüş birliği bulunmamakta olup bazı kararlarında açabileceklerini kabul etmelerine karşıt bazı kararlarında açamayacakları kabul edilmektedir.

Kentsel Dönüşüm Kararı İptal Davasında Yürütmenin Durdurulması 

İdari Yargılama Usul Kanunu madde 27’de düzenlenmiş olan yürütmenin durdurulması kararı alınabilmesi için iptali istenen kararın uygulanması halinde telafisi güç veya imkansız zararın doğacağına ve işlemin açıkça hukuka aykırı olduğuna mahkemece kanaat getirilmelidir.

Risk tespit raporuna karşı açılan davanın yürütmenin durdurulması talepli açılması gerekmektedir. Bunun en büyük sebebi iptal davası açılmış olsa dahi yapının yıkılmasında hukuki hiçbir engel bulunmadığı için süreç devam edecektir.

6306 sayılı kanunun ilk halinde bu kanundan doğan davalarda yürütmenin durdurulması talep edilemeyeceği hükmü bulunmakta idi. Ancak Anayasa Mahkemesi tarafından bu hüküm iptal edilmiş olup şu an uygulamada davalı idarenin savunması dahi alınmadan yürütmenin durdurulması kararı alınabilmektedir.