Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kirasını düzenli ödeyen kiracı nasıl tahliye edilir sorusu son zamanlarda ev sahiplerinin sıkça sormaya başladığı sorular arasında yer almaktadır.

Kira bedelini düzenli olarak ödeyen bir kiracının tahliyesi, ilk bakışta zor görünse de Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde belirli şartlar oluştuğunda mümkündür. Bu noktada, tahliye taahhütnamesi ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi için başvurulabilecek en temel yollar arasındadır.

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir ve kiracı kirasını düzenli ödese bile bu belgenin varlığı halinde kiracının tahliyesi mümkün hale gelir. Diğer yandan, kiraya verenin kendisi veya yakınları için konut ya da iş yeri ihtiyacı doğduğunda, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren açılacak tahliye davasında da kiracının kirasını düzenli ödemesi önemli değildir. Bu iki durumda kirasını düzenli ödeyen kiracı tahliye edilebilir.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kirasını düzenli ödeyen bir kiracı, genellikle iki hukuki yolla tahliye edilebilir: tahliye taahhütnamesi ve ihtiyaç sebebiyle tahliye davası.

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği bir belgedir. Geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi yoluyla hem kısa bir zamanda hem de diğer tahliye sebeplerine göre daha kolay bir şekilde kiracı tahliye edilebilir. Diğer bir sebep ise ihtiyaç nedeniyle tahliyedir. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi doğduğunda, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bu durumda, kiraya verenin ihtiyacının zorunlu,gerçek ve samimi olması ve bunun davada kanıtlanması gerekir. Bu konu hakkında detaylı bilgi edinmek istiyorsanız ihtiyaç nedeniyle tahliye davası başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Kiracı Tahliyesi İçin Avukat Ne Yapabilir?

Kiracı tahliyesi konusunda bir avukat, kiraya verenin haklarını korumak ve yasal süreci etkin bir şekilde yönetmek için birçok önemli görevi üstlenir. İşte bu süreçte bir avukatın yapabilecekleri:

1. Hukuki Danışmanlık

Avukat, kiraya verenin talebine uygun olarak kiracının tahliye edilmesi için geçerli nedenlerin olup olmadığını değerlendirir. Kiracının tahliyesi Kanunda yazılı sebeplere dayanarak yapılabilir. Bu durumda her somut olayda tahliye sebebi değişkenlik gösterebilir. Tahliye sebeplerinin doğru seçilmesi ve buna göre uygulanması gereken prosedürü işletilmesi avukatın bu süreçte sunacağı en önemli hizmettir. Aksi halde ev sahibi kiracıyı tahliye edemez ve hem zaman hem de yargılama masrafına olarak para kaybına uğrar. Bu nedenle bu konuda uzmanlaşmış avukatlarla hareket edilmesi ev sahipleri için büyük önem taşır.

2. İhtarname Hazırlama ve Gönderme

Kiracıya hukuki durum hakkında kanunen ihtar gönderilmesi gerekiyorsa avukat ihtarnameyi hazırlar ve ihtarnamenin usulüne uygun bir şekilde kiracıya tebliğini sağlar. Bu işlemden imtina edilmesinin hukuki olarak ağır sonuçları vardır. Bu nedenle ihtarname gönderimi kiracının tahliyesinde önemlidir.

3. Tahliye Davası Açma

Kiracının tahliyesi için gerekli yasal nedenler varsa, avukat tahliye davası için dava dilekçesini usulüne uygun bir şekilde hazırlar. Burada önemli olan davanın doğru mahkemede ve doğru zamanda açılmasıdır. Avukat bu hususları nazara alarak kiracının tahliyesini sağlamaya çalışır.

4. Tahliye Taahhüdünün Alınması ve Uygulanması

Kiraya veren ve kiracı arasında tahliye taahhüdü bulunuyorsa, avukat bu taahhüdü uygulamaya koyar. Yani kiracının taahhüde uymaması durumunda, avukat icra takibi başlatarak tahliye işlemlerini başlatır.

5. Dava Sürecinin Takibi ve Temsil

Avukat tahliye davasında kiraya vereni temsil eder ve tahliye sebebini mahkeme nezdinde ispatlanması için gerekli delilleri sunar.

Konuyla ilgili ”Sorunlu kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu” başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.

Kiracı Tahliyesi Sebepleri Nelerdir?

Kirasını düzenli ödeyen bir kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu kapsamında belirli şartlara bağlanmıştır. Bu tür bir tahliye işlemi, kira sözleşmesinin bitiminden sonra veya kanunda belirtilen diğer hallerde gerçekleştirilebilir. Kanunda düzenlenen kiracı tahliyesi sebepleri şunlardır:

1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, sözleşme süresinin bitiminde kiracıyı tahliye etmek isteyebilir. Ancak kiraya verenin, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunması gerekir. Aksi halde sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır.

2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin kanunda belirtilen sürelerde fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir:

– Konut ve çatılı işyerleri için, kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin bitiminden itibaren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.

3. Kiralananın Kendisi, Eşi, Altsoyu, Üstsoyu veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişiler İçin Konut veya İş Yeri Gereksinimi

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye talebinde bulunabilir. Detaylı bilgi için ”İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası” başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.

4. Kiralananın Yeniden İnşası veya Esaslı Onarımı

Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu işlemler kiralananın kullanılmasını imkansız kılıyorsa, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye talebinde bulunulabilir.

5. İki Haklı İhtar

Kiraya veren, kira bedelini ödemede iki haklı ihtar sebebiyle kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, kira yılı içinde iki defa ödenmeyen kira bedeli için ihtar çekerek tahliye davası açabilir. Ancak, bu durum kirasını düzenli ödeyen bir kiracı için geçerli değildir. 

6. Tahliye Taahhüdü

Kiracı, kiralananın belirli bir tarihte boşaltılacağına dair yazılı bir tahliye taahhüdünde bulunmuşsa ve bu tarihte kiralananı boşaltmamışsa, kiraya veren tahliye davası açabilir. Kirasını düzenli ödeyen kiracıyı tahliye etmenin yolu tahliye taahhütnamesine dayanarak yapılan tahliye talepli icra takibidir. Bu yol ile kiracıyı tahliye etmek hem daha kısa hem de yasal olarak daha kolaydır. 

7. Diğer Nedenler

Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen diğer nedenler (örneğin, kiracının taşınmaza zarar vermesi, kiralananın amacı dışında kullanılması gibi) söz konusuysa, kiraya veren bu nedenlere dayanarak tahliye davası açabilir.

Kiracı Tahliye Davası

Kiracı tahliye davası, kiraya verenin, kiracıyı kiralanan taşınmazdan yasal yollarla çıkartmak amacıyla açtığı hukuki bir dava türüdür. Bu dava, kira sözleşmesinin sona ermesi, kiracının kira bedelini ödememesi, taşınmazın kiraya veren veya yakınları için gereksinim doğması, ya da kiracının tahliye taahhüdünü yerine getirmemesi gibi durumlarda başvurulan yasal yoldur. 

Tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat kapsamında belirlenen kurallar ve usuller çerçevesinde yürütülür. Kiraya veren, kiracı tahliye davasını yetkili sulh hukuk mahkemesinde açar. Mahkeme, kiraya verenin sunduğu delilleri değerlendirerek tahliye talebinin haklı olup olmadığına karar verir.

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracı tahliye davası davanın açıldığı şehre, mahkemenin iş yoğunluğuna, davada dayanılan tahliye sebebine ve somut olayın özelliklerine göre değişir. Bu konuda net bir süre verilmesi yanlış olur. Ancak genel olarak 1-1,5 yıl arasında kiracı tahliye davası sonuçlanır. 

Sonuç

Kirasını düzenli ödeyen bir kiracının tahliyesi, tahliye taahhütnamesi ve ihtiyaç sebebiyle tahliye davası gibi sebeplere dayanarak gerçekleştirilebilir. Uygulamada en kolay kiracı tahliyesi yöntemi bunlardır. Tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının tahliye edilebilmesi için öncelikle bu belgenin usulüne uygun bir şekilde hazırlanması gerekir. Tahliye taahhütnamesinde kiracının ve varsa eşinin imzası olmalıdır. Bu belgenin kira sözleşmesinden en az 1 ay sonrası tarihte yapılmış olması gerekir. Bu hususlar dikkate alınmadan imzalanan taahhütname geçersiz olur. İhtiyaç nedeniyle tahliye sebebinin ise gerçek, zorunlu ve samimi olması gerekir.