Şufa Hakkı, Davası, Süresi, Bedel Tespiti 2024

Şufa hakkı veya diğer adıyla önalım hakkı, uygulamada sıkça karşımıza çıkan haklardandır. Bu hakkın yalnızca şufa davası/ önalım davası ile kullanılması mümkün olup bu durum hak ile dava arasındaki sıkı ilişkiden kaynaklanmaktadır. Bu nedenle bu hak nevi şahsına münhasır haklardan biridir. Yazımızda şufa hakkı ve şufa davası hakkında detaylı bilgilere yer verilmiştir.

Şufa Hakkı Nedir?

Şufa hakkı; paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın bir paydaşı, kendi payını paydaş olmayan bir üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlara aynı şartlarda öncelikle satın alma hakkı tanıyan bir haktır.

Yasal Dayanak

Önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 732 – 735 maddelerinde ve Türk Borçlar Kanunu’nun 240 – 242 maddelerinde düzenlenmiştir. Önalım hakkının yasal dayanağı bu hükümlerdir.

Şufa Hakkının Amacı

Yasal önalım hakkının başlıca iki amacı vardır: İstenmeyen kişilerin paydaşlar arasına girmesini önlemek ve paydaş sayısını azaltarak paylı mülkiyetin sona ermesini kolaylaştırmak.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının amacı ise akde vefa ilkesinin uygulanmasıdır.

Şufa Hakkı Süresi

Hisseli tapuda şufa hakkı süresi kanunda düzenlenmiştir. Satış bildiriminin tebliği tarihinden itibaren 3 ay içerisinde hak sahibinin şufa hakkını kullanması gerekir. Bildirim hak sahibi paydaşlara noter vasıtasıyla veya hiç bildirilmemişse, satış tarihinden itibaren en geç 2 yıl içerisinde şufa hakkı kullanılmalıdır. Hak sahibi belirlenen süreler içerisinde şufa hakkını kullanmalıdır. Aksi halde bir daha bu hakkı kullanamaz.

Sözleşmeden doğan şufa hakkında süre sözleşmede belirlenebilir. Bu durumda sözleşmede yer alan süre içerisinde bu hakkın kullanılması gerekir. Ancak sözleşmede taraflarca süre belirlenmemişse bu durumda yasal önalım hakkı için düzenlenen süreler uygulanır.

Şufa Hakkının Kullanılabilmesinin Şartları

Şufa hakkının kullanılabilmesi için belirli şartlar öngörülmüştür. Bu şartlar şu şekildedir: Şufa hakkı, yalnızca paylı mülkiyette bulunan taşınmazda ve taşınmazın paydaşları tarafından satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde kullanılabilir. Bildirim yapılmadıysa bu süre en fazla 2 yıldır.

Bu şartlar, şufa hakkının paylı mülkiyet ilişkilerinde adil bir şekilde kullanılmasını sağlamak için belirlenmiştir.

Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?

Şufa hakkını kullanmak için payın satışının gerçekleşmesi gerekir. Pay tescili gerçekleşmeden bu hak kullanılamaz. Bu hak yalnızca dava açılmak suretiyle kullanılır. Yani şufa hakkının kullanılabilmesi için hak sahibi paydaşın, satış işlemi gerçekleştikten sonra yasal süresi içerisinde şufa davası açması gerekir. Hak sahipleri yukarıda belirtilen sürelere uygun davranmalıdır. Aksi halde hak kaybı yaşanılır.

Şufa Hakkını Kullanmaya Davet İhtarnamesi

Şufa hakkını kullanmaya davet ihtarnamesi satıcı veya alıcı tarafından önalım hakkı sahibi paydaşlara noter kanalıyla gönderilmelidir. İhtarname, satış tarihini ve bedelini içermelidir. Usulüne uygun bildirim yapılmadığı durumda 3 aylık hak düşürücü süre başlamaz.

Önemli: Satış öncesinde önalım hakkı sahibi paydaşlara satışın yapılacağına ilişkin ihtarnamenin gönderilmesi önalım davası açılmasını engellemez.

Birden Fazla Paydaş Şufa Hakkını Kullanabilir Mi?

Birden fazla paydaş şufa hakkını kullanmak için ayrı ayrı şufa davası açılabilir. Bu durumda ayrı ayrı açılan şufa davalarının birleştirilmesine karar verilerek paydaşların hisse oranlarına bakılmaksızın mahkemece eşit paylaşım yapılır.

Şufa Hakkının Türleri

Yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere iki tür önalım hakkı bulunmaktadır. Yasal önalım hakkı, yenilik doğuran inşai bir haktır. Paylı mülkiyetle ilişkilidir ve genellikle hisseli ortaklıklarda uygulanır. Miras durumlarında, önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyetin olduğu ortaklıklarda geçerlidir; elbirliği mülkiyeti durumunda ise bu hakkın kullanımı mümkün değildir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise bir kişinin sahip olduğu malı önalım sözleşmesi adı verilen bir anlaşma ile bir üçüncü kişiye satması durumunda, sözleşmenin diğer tarafına, bu malı aynı şartlarda veya önceden belirlenen şartlarla öncelikle satın alma yetkisi veren, yenilik doğuran bir haktır.

Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Kalktı Mı?

Sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin şufa hakkını düzenleyen yasa yani sınırdaş arazi önalım hakkı 04.11.2020 tarihinde yürüklükten kaldırılmıştır. Yani hisseli tapuda sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin şufa hakkı mevzuatta yoktur.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Haller Nelerdir?

Önalım hakkı bazı durumlarda kullanılamaz. Bunlar;

• kamulaştırma, bağışlama veya cebri icra yoluyla satışta,
• akrabaya satışta,
• taşınır mallarda,
• satış işlemi paydaşlar arasında gerçekleşmişse,
• satış dışındaki temliklerde,
• fiili taksim varsa,
• elbirliği mülkiyetine dayalı ortaklıklarda

Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?

Hisseli tapuda şufa hakkı feragat veya fiili taksim ile önlenebilir. Uygulamada satış bedelinin şufa davasını önlemek için danışıklı olarak yüksek gösterildiği görülmektedir. Ancak bu durumda bedelde muvazaa iddiası söz konusu olabilmektedir.

Şufa Hakkından Feragat

Şufa hakkından feragat, satıştan önce veya sonra olur. Ancak feragat işleminin resmi şekilde yapılması ve tapuya şerh verilmesi gerekir. Resmi şekle uyulmadan yapılan feragat işlemi geçersiz olur. Şufa hakkından feragat edildiğinin ise yazılı bir şekilde ispatlanması gerekir. Şufa hakkı sahibi paydaşların, satıştan önce veya sonra feragat taahhüdünde (vaadinde) bulunması ise resmi şekle tabi değildir. (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu 1949/6-19 E., 1951/3 K.)

Yargıtay HGK.  1999/6 – 844 E., 1999/840 K.:

Paydaşlar, bir payın 3. kişiye satılması durumunda o pay alıcıya neye mal olmuşsa o miktar ile belirli süre içerisinde satın alma yetkisi verir. Nitekim davacı da satıştan itibaren 1 ay içerisinde bu hakkını kullanmıştır. Satıştan önce davacının davalıların bayii ile şufalı payların alımı yönünde pazarlığa girişmesi şufa hakkından feragat olmayacağı gibi kanundan doğan şufa hakkını engellemez ve kötü niyet olarak da kabul edilemez.

Önalım Hakkı Tapuya Şerh

Önalım hakkının tapuya şerhi sözleşmeden doğan önalım haklarında söz konusu olabilmektedir. Bu durumda önalım hakkına konu payı devralan üçüncü kişiler de söz konusu şerhten hukuki olarak etkilenecektir. Önalım hakkını içeren sözleşmenin tapuya şerhi 10 yıl boyunca geçerlidir.

Önalım Hakkı Mirasçılara Geçer Mi?

Yasal önalım hakkı, paya bağlı bir hak olduğu için miras yoluyla mirasçılara geçemez. Ancak sözleşmeden doğan önalım hakkı sözleşmede aksine bir hüküm yoksa mirasçılara intikal eder.

Kiracının Önalım Hakkı Var Mı?

Hakka konu taşınmazda paydaş olmaması halinde kiracının önalım hakkı yoktur. Ancak kiracının sözleşmeden doğan önalım hakkı varsa yani sözleşmeyle kiracıya önalım hakkı verilmişse bu durumda kiracı önalım hakkına sahiptir.

İzale i Şuyu Davası Sırasında Davalı Şufa Hakkını Kullanabilir Mi?

İzale i şuyu davasında paydaşlar şufa hakkını kullanamaz. Ancak mirasçılar, açık artırmaya yalnızca kendi aralarında katılma kararı alabilirler. Bu şekilde, satışa sunulan malı sadece mirasçılar satın alma hakkına sahip olur.

Şufa Davası Nedir?

Şufa davası, şufa hakkı nedeniyle tapu kaydının iptali ve adına tescili istemine ilişkin bir davadır. Bu dava paydaşa, bir payın üçüncü kişiye satılması durumunda o pay alıcıya neye mal olmuş ise (satış bedeli, tapu harç ve masrafları) o miktar ile belirli bir süre içerisinde satın alma yetkisi verir. Şufa hakkının kullanımı yalnızca şufa davasıyla mümkündür ve bu durum hak ile dava arasındaki sıkı ilişkiyi göstermektedir. Şufa hakkı sahibi ile alıcı arasında kurulan yeni satım ilişkisi, birincisinden tamamen bağımsız ancak onun koşulları altında hüküm doğuran bir hukuksal işlemdir.

Şufa Davasının Konusu

Önalım hakkı davasının konusu genel olarak önalım hakkından kaynaklı tapu iptal ve tescil davasıdır. Önalım hakkı sahibi paydaşın önalım hakkını kullanarak davaya konu payın satışının iptaline ve tapuda kendi adına tesciline ilişkindir.

Davanın tazminat davasına dönüşmesi halinde işbu davanın konusu tazminat talebine ilişkin de olabilir.

Şufa Davasının Tarafları

Önalım/ şufa davasında davacı önalım hakkı sahibi paydaştır. Davacı paydaşın, dava devam ederken de paydaşlığını devam ettirmesi gerekir. Yasal önalım hakkı için dava aşamasında paylı mülkiyet ortaklığı devam etmelidir. Paydaş olmayan üçüncü bir kişi bu davayı açamaz. Davalı ise önalım hakkına konu payı satın alan üçüncü kişidir. Bu davada davalı, paydaş olamaz.

Şufa Davası Açma Süresi

Şufa davası açma süresi, gayrimenkulün satışının satıcı veya alıcı tarafından diğer ortaklara bildirilmesiyle başlar. Bu bildirimin tebliği tarihinden itibaren hak sahibi olan ortakların şufa davasını açmak için 3 ay içerisinde harekete geçmeleri gerekir. Eğer satışın bildirimi usulüne uygun olarak yapılmamışsa veya hiç yapılmamışsa, bu durumda şufa davasını açma süresi satış tarihinden itibaren en geç 2 yıl olarak belirlenmiştir. Bu süreler içinde davayı açmayan hak sahipleri, şufa haklarını kaybederler.

Şufa Davasında Bedel Tespiti

Şufa davasında bedel tespiti tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden yapılır. Bu bedele tapu harcı ve masrafları da dahil edilir. Eğer taraflar, tapuda gösterilen bedelin dışında başka bir bedel üzerinde anlaşmış ve aralarında bu konuda bir uyuşmazlık bulunmuyorsa, anlaşılan bu bedel önalım bedeli olarak kabul edilir. Ancak önalım bedelinin belirlenmesinde bu yöntemlerin kullanılacağına ilişkin yasal zorunluluk da yoktur. Objektif değer artışı durumunda bedelin belirlenmesinde uygulanacak yöntem farklılık gösterir.

Objektif Değer Artışı Halinde Önalım Bedelinin Belirlenmesi

Önalım bedelinin, tapuda gösterilen ya da taraflarca kabul edilen bedel olma zorunluluğu yoktur. Mahkemenin depo kararı gereğince paranın mahkeme veznesine yatırıldığı tarih ile satış tarihi arasında uzun bir süre geçmiş olabilir. Bu süre zarfında yaşanan objektif değer artışı, önalım bedelinin belirlenmesinde etkili olur.

Objektif değer artışının belirlenmesi için mahkeme, tarafların iddialarını ve sunulan delilleri dikkate alır. Öncelikle şufalı payın satış tarihi ile paranın mahkeme veznesine depo edildiği tarih arasındaki ekonomik değişimler ve fiyat artışları objektif bir şekilde incelenmelidir. Bu süre zarfında yaşanan enflasyon oranları, gayrimenkul piyasasındaki gelişmeler ve genel ekonomik durum, önalım bedelinin objektif bir şekilde belirlenmesinde göz önüne alınmalıdır. Bu hususlar şufa davasında bilirkişi raporu ve tarafların sunduğu başkaca deliller ile tespit edilir.

Şufa Davasında Bedelin Depo Edilmesi

Şufa davasında önalım bedeli mahkeme tarafından tespit edilir ve bedelin depo edilmesi için davacıya süre verilir. Bedelin mahkemenin göstereceği yere verilen süre içerisinde depo edilmemesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.

Muvazaa iddiasının söz konusu olduğu şufa davalarında, önce bu iddianın açıklığa kavuşturulması ve uyuşmazlığın giderilmesi gerekir. Muvazaa konusu çözülmeden bedelin depo edilmesi için mahkemece süre verilmesi hukuka uygun olmaz. (Yargıtay 6. H.D. 2010/266 E., 2010/7286 K.)

Önalım Bedelinin Nemalandırılması

Önalım bedeli dava aşamasında depo edildikten sonra nemalandırılması gerekir. Nemalandırma işlemi dava sürecinde depo edilen bedelin değer kaybetmesinin önüne geçmek için yapılır.

Şufa Davası Fiili Taksim

Şufa Davasında Bedelde Muvazaa İddiası

Şufa davasında bedelde muvazaa iddiasında bulunma hakkı hem davacı hem de davalı tarafından kullanılabilir. Davacı şufa davasında danışıklı olarak satış bedelinin yüksek gösterildiğini iddia edebilirken davalı ise paydaşların kendi aralarında anlaşarak satış bedelinin düşük gösterildiğini iddia edebilir. Bu durumda bedelde muvazaa iddiasında bulunan tarafın bu iddiasını kanıtlaması gerekir. Davacı, satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilirken davalının yazılı delille ispatlaması gerekir.

Not: Önalım davasında davacının bedelde muvazaa iddiası bir sonuca vardıktan sonra önalım bedelinin depo edilmesi gerekir.

Şufa Davasından Önce Birden Fazla Satışın Yapılması Halinde 

Şufa davasından önce birden fazla kez pay devri yapılmışsa bu durumda hak sahibinin şufa hakkı süresi her satışta yeniden başlayacaktır. Örnek verecek olursak; ilk satıştan sonra önalım hakkına konu pay başka bir kişiye de satılırsa bu durumda önalım hakkı sahibine bu satışın bildiriminden itibaren 3 ay ve her halde 2 yıl içinde son alıcıya dava açma hakkı vardır.

Şufa Davası Devam Ederken Taşınmazın Satılması

Avukatlık Ücreti Ve Yargılama Giderleri

Şufa davasında avukatlık ücreti dava değeri üzerinden nispi olarak hesaplanır. Dava değeri ise tapuda gösterilen satış bedeline ek olarak tapu harcı ve masraflarının toplamından ibarettir. Bedelde muvazaa iddiası söz konusu ise dava değerinde değişiklik olacaktır. Şufa davasında yargılama giderleri ise nispi olarak yani dava değerine oranlanmak suretiyle hesaplanır.

Davanın Sonuç Ve Etkisi

Şufa davasının neticesinde davacı, önalım hakkına konu payın kendi adına tescil edilmesini sağlar. Bu davayla birlikte önalım hakkını ihlal eden üçüncü kişinin pay üzerindeki mülkiyeti önalım hakkı sahibi paydaşa geçer.

Yargıtay’ın Bozduğu Şufa Davası Kararları

Yazımızın bu bölümünden Yargıtay’ın bozduğu şufa davası kararları hakkında bilgi alabilirsiniz. 

---

• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/6301 E-2016/9882 K.
• Şufa hakkı fiilen paylaşım yapılmamış taşınmazda ileri sürülebilir.
• Şufa davası fiili taksim

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir. 

---

• Yargıtay 7.Hukuk Dairesi 2022/ 2677E- 2023 / 3693K.
• Satış bedelinin harç ödenerek sonradan düzeltilmesi

Taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan daraltımlarından biri olan önalım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek şekilde önalım hakkı sahibi lehine genişletilmesi doğru değildir. Bu nedenle, dava açılmadan önce gerçekleşen satış ve düzeltme işlemlerinin, bir bütün halinde ve hepsine eşit değer vererek mevcut durumun değerlendirilmesi gerekir. Önalım davasına konu satış sözleşmesine ve buradaki bilgilere dayanarak talepte bulunan davacının, dava açılmadan önce bu sözleşmedeki bir hatanın düzeltilmesine yönelik davalıların işlemini kabul etmemesi 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Davanın her davalı payı için 127.900,00’er TL satış bedeli üzerinden kabulü gerekirken, 50.000,00’er TL üzerinden kabulü hukuka uygun değildir.

---

• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/6324E- 2022/4545K.
• Önalım davalarında; yargılama sürecinin uzaması nedeniyle faiz getirisinden mahrum kalınması halinde önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybı talep edilebilir.

Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre göz önüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır. 

---

• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/9700 E-2017/5230 K.
• Satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil davasında pay tescil edildiğinde önalım hakkı kullanılabilir.

2679 parsel sayılı taşınmazdaki çekişme konusu payın mülkiyeti 02.11.2011 günü kesinleşen Gaziosmanpaşa 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/556 Esas, 2010/563 Karar sayılı ilamı ile kazanılmıştır. Anılan hükmün infazı ise 12.12.2011 tarihinde yapılarak pay davalı adına tescil edilmiştir. Davaya konu olayda davalı, davacının taraf olmadığı bir hüküm ile dava konusu taşınmazda bir pay edinmiştir. Davalı, hükmün kesinleştiği tarihte mülkiyet hakkını kazanmış ise de bu pay üzerindeki tasarruf hakkını tescil ile elde etmiştir. Mülkiyet hakkını tescilden önce kazanan tarafın tasarruf hakkını ancak tescil ile elde edebildiği durumda davacının taraf olmadığı kararın kesinleştiğini bilmesi ve bu duruma göre önalım hakkını kullanılmasının beklenilmesi TMK’nın 1020. maddesinde düzenlenen “Tapu sicilinin açıklığı” ilkesine de aykırıdır. Kaldı ki, tescile ilişkin kararlar ifaya mahkumiyet hükmü içermeyip, yenilik doğurucu bir niteliği bulunması nedeniyle tescil hakkı kazanan tarafından her zaman infaz ettirilebilir. Bu durumda TMK’nın 733/son maddesinde önalım için belirlenen sürelerin dolmasından sonra hükmün infazının yapılması hakkın kötüye kullanılmasına yol açabilecektir. Ayrıca, TMK’nın 732. maddesi gereğince önalım hakkı payın satılması ile kullanılabilen bir hak olup bu hakkın kullanılabilmesi için satış sözleşmesinin kurulması yeterli değildir. Satış, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmesi ile geçerlilik ve aleniyet kazanır. Davacı, dava konusu payın davalı adına tescil edildiği 12.12.2011 tarihinden sonra 11.12.2013 günü bu davayı açtığından TMK’nın 733/son maddesinde açıklanan iki yıllık hak düşürücü süre geçmiş değildir.

---

• Yargıtay 14. H. D. 2014/4715 E., 2014/5429 K.
• Şufa davası devam ederken davalının davaya konu payı satması
• Hisseli arazi önalım hakkı Yargıtay kararı

Davalı hakkında, açılan dava ile önalım hakkının kullanılması üzerine davalının, önalım hakkına konu edilen 8/75 payını dava dışı M. K.’e satış yoluyla devrettiği görülmektedir. Mahkemece davacı tarafa HMK’nın 125. maddesi hükmü uyarınca seçimlik hakkının hatırlatılması davanın önalım hakkına konu payı iktisap eden kişiye yöneltilmesi halinde davaya onun hakkında devam edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.