Günümüzde kentlerdeki yapılaşmanın hızlı bir şekilde artması ve doğal afet risklerinin göz ardı edilemez hale gelmesi, riskli yapılar konusunu ön plana çıkarmıştır. Riskli yapılar, deprem, sel gibi afet durumlarında çevresine ve sakinlerine potansiyel tehlike oluşturan, yapısal ve statik sorunlara sahip olan binaları ifade eder. Bu nedenle, kentsel dönüşüm ve afet risklerinin azaltılması adına yapılan riskli yapı tespiti, önemli bir yönetim sürecidir. Bu süreçte, ilgili otoriteler tarafından yapılan tespit sonucunda ortaya çıkan kararlar, bina sahiplerine ve hak sahiplerine önemli sorumluluklar yükler. Riskli yapı tespitine itiraz süreci ise, bireylerin haklarını savunma noktasında kritik bir aşamadır. Bu aşamadan olumsuz sonuç alınırsa idare mahkemesinde dava açılmalıdır.
”Kentsel dönüşüme itiraz ve iptal davası” başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.
Riskli Yapı Nedir?
Riskli yapı; 6306 sayılı Kanun’un 2. maddesinin d bendine göre “riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı” şeklinde tanımlanmıştır.
Tanımdan da anlaşıldığı üzere;
- Riskli yapı konusunda idari bir kurumun karar vermesine gerek bulunmamaktadır.
- Aynı zamanda riskli yapı tespitinin yapılması için yapının riskli alan içerisinde bulunması gibi bir zorunluluk yoktur.
Üç çeşit riskli yapı türü bulunmaktadır;
- Ekonomik ömrünü tamamlamış olan yapı
- Yıkılma riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı
- Ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı
Riskli Yapı Tespiti
Bakanlıkça ruhsatlandırılmış ve 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği madde 6’da sayılan kurum ve kuruluşlara maliklerden en az birinin müracaatı ile ilgili yapının risk tespiti yaptırılır. Risk tespitine ilişkin sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilmelidir.
Riskli yapı tespiti yaptırmak için ilgili kanunda yapı maliklerini bağlayan bir süre öngörülmemekle birlikte Bakanlık tarafından tespit yaptırma konusunda yapı malikleri veya kanuni temsilcilere süre verilebileceği hüküm altına alınmıştır. Bakanlık tarafından verilen süre içerisinde malikler tarafından herhangi bir tespit yaptırılmaz ise ilgili yapı tespiti Bakanlık veya İdarenin talebi üzerine gerçekleştirilecektir.
Yapının riskli olduğu tespit edilir ise Bakanlık veya İdare tapu müdürlüğüne durumu bildirerek tapu kaydına riskli yapı şerhi düşürülür.
- Risk tespiti yapılabilmesi için yapının ruhsatlı veya ruhsatsız olması önem arz etmez.
- İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar hakkında risk tespiti yapılamaz.
- Terk edilmiş yapıların risk tespiti yapılmaz.
- Risk tespiti yapılacak binanın kamu binası olup olmaması fark etmez. Zira kamu binası olarak kullanılan yapılar risk tespitine konu edinilebilir.
- Herhangi bir sebeple statik olarak bütünlüğü bozulmuş yapılar hakkında riskli yapı tespiti yapılamaz.
Riskli yapı tespitlerine karşı malikler veya kanuni temsilcileri on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Başkanlığın talebi üzerine, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanmaktadır.
Riskli Yapı Tespiti Kimler İsteyebilir?
Riskli yapı tespitini yapı maliki veya kanunu temsilcisi isteyebilir. Ayrıca İdare veya Bakanlık da riskli yapı tespiti raporu hazırlanmasını talep edebilir.
Kiracılar, intifa veya oturma hakkı sahipleri riskli yapı tespiti talebinde bulunamazlar.
Aynı yapıya birden fazla kişinin el birliği ya da paylı mülkiyet ile malik olması durumunda her paydaşın tek başına mı birlikte mi başvuru yapacağı konusunda kanunda hüküm bulunmamaktadır. Mevzuatta bu konu ile ilgili bir hüküm bulunmasa bile birden fazla malikin paydaş olduğu yapılarda diğer maliklerin onayı veya izni olmaksızın tek bir malik tarafından riskli yapı tespiti için başvuru yapabilmektedir.
Riskli Yapı Tespiti Süreci
- Kat maliklerinden birinin veya kanuni temsilcisinin Bakanlığa, belediyelere, il özel idarelerine, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerine, büyükşehir ilçe belediyelerine veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara başvurulması durumunda riskli yapı tespiti süreci başlamaktadır.
- Bina, lisanslı kurum veya kuruluş tarafından incelenerek risk tespit raporu tanzim edilir. Hazırlanan rapor incelenmek üzere 10 iş günü içinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığına veya yetki devri yapılması durumunda İdareye gönderilir.
- Yapılan incelemede raporlarda herhangi bir eksiklik yok ise riskli yapılar, Bakanlıkça en geç 10 iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
- İncelenen raporda eksik veyahut yanlış hususların bulunması halinde rapor düzenlenmek üzere lisanslı kuruluşa iade edilir.
- Lisanslı kuruluş, riskli yapı tespit raporunda Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından tespit edilen eksik veya yanlış hususları geri bildirim tarihi yani raporun iade edildiği tarihten itibaren 30 gün içinde düzelterek sunmak zorundadır.
- Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde bir dilekçe ile itiraz edilebilir.
- Yapılan itirazın süresi içinde ve yapı maliklerince yapılıp yapılmadığı Başkanlıkça kontrol edilir. Süresi içinde yapılmayan itirazlar ile yapı malikince veya malikin vefatı halinde mirasçılarınca yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.
İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor tanzim edilmesinin gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmesi ve yapının risk durumunu etkileyecek kasti bir müdahale dışında somut bir hadisenin gerçekleşmiş olması halleri hariç olmak üzere her yapı için sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilir.
Riskli Yapı Tespiti Raporunda Neler Olmalı?
Riskli yapı tespiti raporunda bulunması gereken temel hususlar şunlardır:
- Bina Bilgileri:
- Rapor numarası, tarih, inceleme yapan ekip.
- Bina adı, bina türü, yapım yılı, kat sayısı, bina sınıfı.
- Tespit Edilen Kusurlar:
- Taşıyıcı sistem uygunluğu.
- Donatı bindirme boyası durumu.
- Kayma gerileme kontrolü.
- Göreli ötelenme kontrolü.
- Kolon enine donatı aralığı.
- Zemin frekans kontrolünün uygunluğu.
- Kesin Sonuçlar:
- İnceleme yapılan bölgenin deprem şiddeti.
- Beklenen ortalama hasar oranı.
- Depreme maruz kalacak binada meydana gelebilecek kaybın üst sınırı.
- Binanın taşıyıcı sisteme uygunluğu.
- Zemin frekans kontrolünün uygunluğu.
- Binaya ilişkin kusur sayısı.
- Bina sınıfının düzey sonuçları (A, B, C, D).
- Bina sınıfı.
- Tespiti yapılan binada meydana gelebilecek hasar oranı.
Bu hususlar, riskli yapı tespiti raporunun temel bileşenleridir. Rapor, yapılan incelemeler ve tespit edilen kusurlar ışığında binanın deprem risk seviyesini, dayanıklılığını ve potansiyel hasar durumunu belirlemeyi amaçlar.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz
İdari itiraz yolu, dava açma yoluna gitmeden idari işlemin bizzat muhatabı olan kimselere söz konusu idari işleme karşı geri alma, kaldırma veya değiştirme talepli başvuru hakkı sağlayan hukuki yoldur.
6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi uyarınca yapı maliki ya da kanuni temsilcisi, raporun tebliği tarihinden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapı tespitine itiraz edebilir. Kiracının riskli yapı tespitine itiraz hakkı yoktur.
İtirazın süresi içinde ve yapı malikince yapılıp yapılmadığı Başkanlıkça kontrol edilir. İtiraz süresi içinde yapılmayan itirazlar veya yapı maliki ya da vefat durumunda mirasçılar tarafından gerçekleştirilmeyen itirazlar geçerli değildir.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından o il için oluşturulan teknik heyet, riskli yapı tespiti raporunu yeniden gözden geçirir ve yapıyla ilgili nihai kararı belirler.
Yapılan inceleme sonucunda, yapının risk taşımadığına karar verilirse, itiraz kabul edilir ve Başkanlık tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirimde bulunularak, riskli yapı şerhi kaldırılır. Ancak, inceleme sonucunda yapı hala riskli bulunuyorsa veya itiraz süresi içinde itirazda bulunulmamışsa, riskli yapı tespiti kesinleşir ve yıkım süreci başlatılır.
Eğer itiraz reddedilirse veya itiraz yoluna başvurulmazsa, kararın tebliğinden itibaren otuz gün içinde dava açılabilir. Riskli yapı tespiti kararına karşı yapılan itirazlar, dava sürecinde değerlendirilir.
Sınırlı ayni hak sahipleri veya kiracılar, riskli yapı tespitine itiraz etme hakkına sahip değillerdir.
Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davası
Riskli yapı tespiti kararına karşı açılacak dava, idareye karşı yöneltilen bir iptal davasıdır. İptal davaları genellikle altmış gün içerisinde açılmalıdır ancak kentsel dönüşüm işlemlerinin hızla tamamlanabilmesi amacıyla bu kurala istisna getirilmiştir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde gerçekleştirilen idari işlemlere karşı, menfaati ihlal edilen kişiler, tebliğ tarihinden itibaren 30 günlük yasal süre içinde idare mahkemesinde dava açabilirler.
Sınırlı ayni hak sahipleri ve kiracılar, 6306 sayılı kanuna göre riskli yapı tespiti kararına itiraz edemezler. Ancak kanunda bu kişilere karşı açılacak dava konusunda net bir hüküm bulunmamaktadır. Danıştay kararları, bazı durumlarda bu kişilerin dava açabilecekleri yönünde kararlar içermekle birlikte, açamayacakları yönünde kararlar da bulunmaktadır.
Dava, menfaat sahipleri tarafından idare mahkemesinde açılır. İlk derece mahkemesinin verdiği nihai karara karşı, istinaf kanun yoluna başvurulabilir. Bölge idare mahkemesinin kararlarına karşı ise temyiz yoluna gidilemez ancak değeri beş yüz seksen bir bin Türk lirasını aşan davalarda temyiz kanun yoluna başvurulabilir. (Ücret sınırı 2023 yılında güncellenmiştir.)