Kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu Türk Borçlar Kanunu‘nun ev sahiplerine verdiği haklar çerçevesinde değişkenlik arz etmektedir. Bu nedenle kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolunu tespit ederken her somut olay açısından değerlendirme yapmak daha doğru olacaktır.
Sorunlu kiracı en kolay nasıl tahliye edilir?
Sorunlu kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolları:
- Kira bedelini eksik veya geç ödeyen kiracının tahliyesi
- Kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi
- İhtiyaç nedeniyle tahliye
- Kiralananın yeniden imar ve inşası nedeniyle tahliye
- Kiracının kendine ait konutunun olması halinde tahliye
- Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi
- On yıllık sürenin dolması halinde tahliye
- Kiralananı özenle kullanmaya ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranılması halinde tahliye
Kira bedelini eksik veya geç ödeyen kiracının tahliyesi
Kiracı kira sözleşmesiyle beraber kira miktarını tam ve zamanında ödeme borcu altına girer. Kira bedelinin ne kadar olacağı ve ne zaman ödeneceği kural olarak taraflar arasında serbestçe belirlenir.
Kiracı, bu yükümlülüğünü yerine getirmezse yani kira bedelini kararlaştırılan zamanda ödemez veya eksik öderse temerrüde düşer. Kiracının kararlaştırılan kira bedelini 1 TL eksik veya 1 gün geç ödemesi bile kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme ve tahliye davası açma hakkını doğurur.
Önemli: Kiracının geçmiş dönemlerdeki kira ödemeleri araştırılmalı ve kiranın geç veya eksik ödendiğinin tespiti halinde bu sebebe dayanarak tahliye yoluna başvurulmalıdır.
Kiraya verenin kiracıya ödemediği borç için süre belirterek yazılı şekilde ihtar çekmesi gerekmektedir. Kiraya verenin fesih hakkının doğması ancak kiracının verilen bu süre içerisinde kira bedelini ödememesiyle olur. Kiracı eğer verilen süre içerisinde kira bedelini öderse kiraya veren sözleşmeyi feshedemez. (TBK m.315)
Kiraya verenin tahliye davası açması için kiracıya iki haklı ihtar çekmesi yeterlidir. Çektiği ihtarda süre belirtmesi zorunlu değildir. Çünkü çekilen iki haklı ihtardan sonra süresi içerisinde ödenen kira bedeli tahliye davası açma hakkını sona erdirmez. Kiracı, kiraya verenin iki haklı ihtar çekmesine sebebiyet vermişse artık bu durumda kira bedelinin ödenmesinin bir önemi yoktur. (TBK m.352/2)
Eğer süre verilerek ihtar çekilmişse ve kiracı bu süre içerisinde kirasını ödemezse fesih hakkı doğar ve kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Kiracı süresi içerisinde kira bedelini ödediği takdirde ise fesih hakkı düşer ama tahliye davası açmak için gerekli olan iki ihtardan biri çekilmiş olur. Kiracının bir sonraki ödemediği borca karşılık çekilen ikinci ihtar ise tahliye davası açılmasına sebebiyet verir. Ancak ödenmeyen borca karşılık süre verilmeden ihtar çekilirse bu sadece tahliye davası açılması için gerekli olan iki ihtardan birini oluşturur, fesih hakkına sebebiyet vermez. Çünkü fesih hakkı için süre verilmesi zorunludur. Bu nedenle kanımızca ödenmeyen borca karşılık çekilen ihtarda zorunlu olmasa dahi süre belirtilmesi kiraya verenin yararınadır.
TBK m. 352/2 hükmü muaccel olan kira bedelinin ödenmemesini kapsamına alır. Kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri ödememesi tahliye davası açılmasına sebebiyet vermez. Yani TBK m. 352/2’ye göre kiracının aidat borcunu ödememesi tek başına tahliye sebebi sayılmayacaktır.
Kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi
Tahliye taahhütnamesi kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı bir belgedir. Kiracı bu belgede yazan tarihte kiralananı boşaltmak zorundadır. Boşaltmadığı takdirde kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içerisinde icra kanalıyla veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Usulüne uygun bir tahliye taahhütnamesi ile kiracıyı tahliye etmek en kolay yollardan biridir.
Önemli: Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten ve kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmelidir. Kira sözleşmesiyle birlikte veya kira sözleşmesinden önce verilen tahliye taahhütnamesi kiracının tam ve serbest iradesiyle verilmiş sayılmayacağından geçersizdir. Öyle ki kiraya veren, kiracının ancak tahliye taahhütnamesini imzalaması halinde kiraya vereceğini söyleyerek kiracının iradesini sakatlamış olabilir. Bu nedenle tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihe dikkat edilmelidir.
Önemli: Tahliye taahhütnamesinin tarih kısmının boş bırakılarak verilmesi belgenin geçersiz olacağı anlamına gelmez. Yani kiracının ev sahibine tarih kısmı yazılmamış tahliye taahhütnamesi vermesi halinde söz konusu belgede bulunan tarihin sonradan doldurulduğunu ispatlaması anlam ifade etmeyecek ve belge geçersiz olmayacaktır.(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1770 E., 2021/1738 K.)
İhtiyaç nedeniyle tahliye
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi veya iş yeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Önemli: Yargıtay kararlarına göre ev sahibinin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir.
Ayrıntılı bilgi için ”İhtiyaç nedeniyle tahliye davası” adlı yazımıza göz atabilirsiniz.
Kiralananın yeniden imar ve inşası nedeniyle tahliye
Kiralananın;
- onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekliyse,
- imar ve inşa sırasında taşınmazın kullanılması olanaksız ise
kiraya veren kiralananın yeniden imar ve inşası nedeniyle tahliye davası açabilir. (TBK m.350)
Kiraya veren tahliye davasını;
- belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda,
- belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açabilir.
Kiracının kendine ait konutunun olması halinde tahliye
Kiracı, kendi konutuna göre daha elverişli veya kendi konutunun oturulamayacak durumda olmasından kaynaklanan sebeplerle başkasının konutunda oturabilir. Kiracının bunlara benzer haklı bir sebebi olmadığı halde başkasının konutunda kiracı olarak oturması gerçek anlamda ihtiyacı olmadığını gösterir.
Önemli: Bu gibi durumlarda kiraya verenin menfaatinin üstün tutulması gerektiğinden kiraya veren, kira sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde dava yolu ile kiralananın tahliyesini isteyebilir.
Kiracının kendine ait konutunun olması halinde tahliye davası için dikkat edilmesi gereken hususlar:
- Kiracının, kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin üzerinde mülkiyet hakkına veya intifa, oturma, üst hakkı gibi bir ayni hakka sahip oturmaya elverişli bir konutunun olması gerekmektedir. Bu konuta tahliye davası açıldığı anda sahip olunması yeterlidir. Dava açıldıktan sonra konutun satılması tahliye kararı verilmesine engel değildir.
- Konutun, kiracının halen oturduğu konutla aynı ilçe veya belediye sınırları içinde olması gerekmektedir.
- Kiraya verenin sonradan böyle bir sebeple tahliye isteyebilmesi için sözleşme yapıldığı sırada kiracının aynı ilçe sınırları içerisinde bir konuta sahip olduğunu bilmemesi gerekmektedir. Kiraya veren, bu durumu bildiği halde sözleşmeyi yapmışsa sonradan bu konutun varlığını ileri sürerek kiracının tahliyesini isteme hakkına sahip olamayacaktır.
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi
Eğer kiralanan taşınmaz başka birine satılmışsa, kiralanan taşınmazın mülkiyetini sonradan edinen yeni malik de aynı gerekçelere dayanarak konut ve iş yerinin tahliyesini isteyebilir.
Ancak taşınmazı asıl kiraya verenden farklı olarak sonradan edinen yeni malikin tahliye davası açma süresinde farklılıklar mevcuttur. Bu durumda yeni malikin 2 seçimlik hakkı vardır. Bu haklar şunlardır:
- Edinme tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde ihtiyacı kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
- Sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
Ayrıntılı bilgi için ”İhtiyaç nedeniyle tahliye davası” adlı yazımıza göz atabilirsiniz.
On yıllık sürenin dolması halinde tahliye
Kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme hakkı kira ilişkisinin başlamasından itibaren on yıllık sürenin sonunda doğmaktadır. Bu halde kiraya veren on yıllık süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla başkaca gerekçe belirtmeden kira sözleşmesini sona erdirebilir. On yıllık kira süresinin bitmesi halinde ev sahibi kiracının tahliyesini isteme hakkına sahiptir.
Kiralananı özenle kullanmaya ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranılması halinde tahliye
Haklı bir sebep olmaksızın kira sözleşmesinden doğan bu borçların yerine getirilmemesi kiraya verene kira sözleşmesinin feshi hakkını verir.
Kiracının bu yükümlülüğe uymaması durumunda kiraya veren; konut ve çatılı iş yeri kirasında kiracıya en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunması gerekmektedir.
Önemli: Konut ve çatılı işyeri kirasında kiracının kiralanana kasten ağır bir hasar vermesi durumunda, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağı somut olaydan anlaşılıyorsa kiraya veren önceden ihtarda bulunmaksızın yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedip tahliye davası açabilir.
Polis kiracıyı evden çıkarma hakkına sahip mi?
Ev sahibinin kiracıyı şikayet etmesi yoluyla polis kiracıyı evden çıkaramaz. Ev sahibi sadece mahkeme kararıyla veya İcra ve İflas Kanunu hükümlerinin tatbik edilmesi suretiyle kiracıyı evden çıkarabilir. Yani yaygın kanının aksine ev sahibinin polisle kiracı çıkarma hakkı bulunmamaktadır. Ev sahibi kiracıyı çıkarmak istiyorsa yukarıda bahsedilen sebeplere dayanarak tahliye için yasal yollara başvuru yapmak zorundadır.
Kirasını düzenli ödeyen kiracı nasıl tahliye edilir?
Kirasını düzenli ödeyen kiracı yukarıda bahsettiğimiz tahliye sebeplerinden birinin varlığı halinde tahliye edilebilir.
Önemli: Kiracının eski dönemlerindeki kira ödemeleri dikkatli bir şekilde incelenmeli ve kiracının eksik ödeme veya geç ödeme yapıp yapmadığı tespit edilmelidir. Kiracının 1 TL bile olsa eksik veya 1 gün bile olsa geç ödemesi olduğu tespit edilebilirse bu durum tahliye sebebi yapılabilir. Bu durumda ev sahibi kirasını düzenli ödeyen kiracıyı tahliye edebilme imkanına sahip olabilir.
Kira Hukuku Departmanımız ile iletişime geçebilirsiniz.
Noterden kiracıya ihtarname çekme ücreti ne kadar 2023
Noterden kiracıya ihtarname çekme ücreti 2023 yılı güncel fiyatı 630,00 TL civarıdır. Sayfa sayısına ve gönderim hızına göre ihtarname ücreti değişkenlik gösterebilmektedir.
Ev sahibi kiracı varken evi gösterebilir mi?
Ev sahibi kiracı varken evi gösterme hakkına sahiptir. Ancak bunun için kiracının en uygun olduğu zaman seçilmelidir. Kiracının evi gösterme zorunluluğu TBK madde 319 hükmünde düzenlenmiştir.
TBK m. 319/2-3:
Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin
ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce
kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak
zorundadır.
Kiracı uygun zamanında da evi göstermekten imtina ederse ev sahibinin kiracının evi göstermesi için dava açma hakkı bulunmaktadır.
Kiracı tahliye ihtarnamesi örneği
KİRACI TAHLİYE İHTARNAMESİ
İHTAR EDEN: İsim ve soyisim – (Tckn: 1234567891425) – (Adres: …….)
VEKİLİ: AV. ZEYNEP YILMAZ – AV. SERCAN KIZILCAN
MUHATAP: Kira sözleşmesinin tarafı olan kiracının isim, soyisim, adres ve biliniyorsa kimlik numarası
KONU: 10 yıllık kira süresinin dolması hasebiyle kiralananın tahliyesi isteminden ibarettir.
AÇIKLAMALAR:
Müvekkilin maliki olduğu ………. adresli konutun 10 yıllık kira süresi 01.07.2021 tarihinde dolacaktır.
Bilindiği üzere TBK madde 347 hükmüne göre kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle kira döneminin sonunda bahse konu konutun tarafınızca tahliye edilmesini, aksi takdirde yasal yollara başvurulacağını ve maruz kalınacak yargılama giderleri ile sair ücretlerin tarafınızdan talep edileceğini her türlü yasal hakları ve fazlaya ilişkin alacak hakları saklı kalmak kaydıyla ihbaren ve ihtaren bildiririz. 01.03.2021
SAYIN NOTER, tarafımızca 3 nüsha olarak hazırlanan işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhatabın bildirilen adresine tebliğini, bir nüshasının dairenizde saklanmasını ve tebliğ şerhli bir örneğinin ise tarafımıza verilmesini talep ederim. 01.03.2021
İHTAR EDEN VEKİLLERİ
AV. ZEYNEP YILMAZ
AV. SERCAN KIZILCAN
Hukuki ihtilaflarınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz…
Y & K Hukuk – Kira Hukuku Departmanı
0 (222) 606 0956