Apartman veya site yöneticisi, kat malikleri tarafından yetkilendirilen ve apartmanın genel yönetiminden sorumlu olan kişilerdir. Bu yöneticiler bina sakinlerinin ortak alanlarının bakımı, güvenliği ve temizliğinden sorumlu olup, genel yönetim planını hazırlayıp uygulamakla yükümlüdürler. Ayrıca aidatların tahsil edilmesi, giderlerin takibi, bina sorunlarının çözümü ve yönetim kurulu toplantılarının düzenlenmesi de yöneticilerin görevleri arasındadır.
Site yöneticisinin görevleri ve yetkileri Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir. Yazımızda yöneticilerin görev ve sorumlukları hakkında detaylı bilgiler yer almaktadır. İyi okumalar dileriz…
Site Yöneticisi Kime Denir?
Site yöneticisi, bir site içerisindeki ortak alanların yönetiminden, bakımından ve düzeninden sorumlu kişidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre genel kurul kararlarını uygulamak, ortak giderleri toplamak, bakım-onarım işlerini yaptırmak gibi görevleri üstlenir. Yöneticinin yetki ve sorumlulukları, kanunla ve site yönetim planıyla sınırlıdır. Site yöneticisi, yalnızca genel kurul veya site yönetim planı tarafından verilen yetkiler çerçevesinde karar alabilir. Bunun dışındaki durumlarda kat malikleri kurulunun onayı gerekir.
Yönetim planında yönetici seçiminin kat malikleriyle sınırlandırıldığı durumlarda, kiracılar ve bağımsız bölüm sahibi olmayan kişiler yönetici olamaz. Yönetim planında “yönetici kat malikleri arasından seçilir” şartı yoksa, kiracılar da site yöneticisi olabilir. Bu şart varsa kiracılar yönetici olamaz.
Site Yöneticisi Nasıl Seçilir?
Site yöneticisi, Kat Malikleri Kanunu’na göre kat malikleri arasında yapılan oylamada sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Site yöneticisi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi gereğince hem sayı çoğunluğu hem de arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Bu, kat malikleri kurulundaki toplantıya katılan bağımsız bölüm maliklerinin sayısının ve sahip oldukları arsa paylarının belirli bir çoğunluğu sağlaması gerektiği anlamına gelir.
Bazı durumlarda ise kat maliklerinden yönetici olmak isteyen olmayabilir. Eğer kimse yönetici olmak istemezse, kat malikleri mahkemeye başvurarak dışarıdan bir kişiyi ya da profesyonel bir yönetim şirketini yönetici olarak atayabilir. Site yöneticisi genellikle 1 yıl süreyle görev yapar. Ancak genel kurulun kararıyla bu süre kısaltılabilir ya da uzatılabilir.
Kiracılar site yönetimi seçiminde oy kullanamaz. Oy kullanma hakkı sadece kat maliklerine aittir. Ancak toplantılara katılabilirler. Toplantılarda görüşlerini belirtebilirler.
Site Yöneticisi Maaş Alır Mı?
Site yöneticisi maaş alır mı sorusu sıkça sorulur. Ancak bu sorunun net bir cevabı yoktur. Site yöneticisi bazı durumlarda maaş alabilir. Bu da kat malikleri kurulu kararına bağlıdır. Kurul kararıyla profesyonel bir yönetici atanmışsa, yüksek ihtimal maaş ya da ücret alır. Ancak bazı durumlarda, gönüllü olarak bu işi üstlenen yöneticiler de olabilir. Yöneticinin ücreti, kat malikleri tarafından ödenir. Bu ödeme ise genellikle aidatlardan karşılanır.
Site Yöneticisinin İstifası
Site yöneticisi, istifa niyetini resmi olarak ifade etmelidir. Bunun için bir istifa dilekçesi yazmalıdır. Bu dilekçe, Kat Malikleri Kurulu’na hitaben hazırlanmalı ve istifa nedenlerini içermelidir. Görev süresi boyunca yaptığı tüm işlemleri ve yönetime ait belgeleri eksiksiz bir şekilde hazırlayarak kurula teslim edeceğini dilekçede belirtmelidir. Bu belgeler; gelir-gider defterleri, toplantı kararları, makbuzlar ve diğer önemli evrakları kapsar.
Site yöneticisinin istifasının ardından, kat malikleri kurulu olağanüstü toplantı yaparak yeni bir yönetici seçer. Seçilen yönetici, ya istifa eden yöneticinin kalan görev süresini tamamlar ya da kurula göre 1 yıllık yeni bir görev dönemiyle işe başlar. İstifa eden yönetici, görev süresince yaptığı tüm işlemlerle ilgili evrakları kurula teslim etmekle yükümlüdür. Ayrıca genel kurul, görev süresi boyunca yapmış olduğu işlerden dolayı site yöneticisini ibra edip etmeme konusunda da karar verir.
Site Yöneticisinin Görevleri Nelerdir?
Site yöneticisinin görevleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35-37. maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre bu görevler arasında şunlar yer alır:
- Genel yönetim işlerinin yapılmasını sağlamak (KMK 35. Madde)
- Kat malikleri kurulunca alınan kararların yerine getirilmesini sağlamak
- Binanın amacına uygun kullanılmasını, korunmasını, bakım ve onarımını sağlamak
- Ana gayrimenkulü sigorta ettirmek
- Temizlik, bakım, onarım, asansör, kalorifer gibi işler için gerekli parayı kat maliklerinden toplamak ve gerekirse ek avans istemek
- Yönetimle ilgili ödemeleri yapmak ve gerekiyorsa bağımsız bölümlerin kiralarını toplamak
- Toplanan paraları bankada güvenli bir hesapta tutmak
- Ana gayrimenkulü ilgilendiren tebligatları kabul etmek
- Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınmasını sağlamak
- Ana binanın bakımını ve korunmasını ilgilendiren konularda kat maliklerinin yararına olan işleri onlar adına yürütmek
- Borçlarını ödemeyenlere dava veya icra takibi yapmak ve kanuni ipotek hakkını işletmek
- KMK 36. maddesi uyarınca kat malikleri kurulunun kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatları, tüm giderleri tarih sırasıyla deftere yazmak ve bu defteri notere kapattırmak
- Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, KMK 37. maddesine göre yönetici bir işletme projesi hazırlamak
- Kat malikleri kuruluna belirli dönemlerde hesap vermek
- Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak
Site Yöneticisinin Hukuki Sorumluluğu
Türk Borçlar Kanunu’nun 506. maddesine göre vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Apartman yöneticisi de kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Bu sorumluluğun sınırları TBK, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı çerçevesinde belirlenir. Yönetim görevini yerine getirirken temsil ettiği kat maliklerinin çıkarlarını korumak zorundadır. Görevini yerine getirirken basiretli bir yönetici gibi davranması gerekir. Görevini ihmal eden veya kötüye kullanan yönetici, kat maliklerinin uğradığı zararları tazmin etmekle yükümlüdür. Yöneticinin hukuki sorumluluğu görevde bulunduğu süre ile sınırlıdır.
Kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin açılan davalar, apartman veya site yöneticisi davalı gösterilerek açılmalıdır. Site yöneticisi, bu davalar için kat malikleri adına avukat tutabilir, bu yolla davanın takip edilmesini sağlayabilir.
Apartman veya site yöneticisi, genel kurul ve yönetim planı doğrultusunda görevlerini özenle yerine getirmekle yükümlüdür. Genel kurulun vermediği veya yönetim planında bulunmayan bir işin yapılması veya görevin ihmal edilmesi durumunda doğacak zararlardan kişisel olarak sorumlu olur. Apartman yöneticisi yukarıda sayılan görevleri yerine getirmez ise hukuki ve mali yaptırımlara katlanmak zorunda kalır. Örneğin; site yöneticisi site içerisinde gerçekleşen, yeterli güvenlik önlemlerinin alınmamasından kaynaklanan hırsızlık olaylarından hukuki olarak sorumludur.
Not: Site yöneticisinin kat malikleri kurulu tarafından ibra edilmesi onu hukuki sorumluluktan kurtarmaz.
Site Yöneticisinin Cezai Sorumluluğu (KMK 38. Madde)
Site yöneticisi KMK m. 35’de sayılan görevlerini kat maliklerinin menfaatlerini korumak için kullanır. Ancak bunu kendi veya 3. kişilerin çıkarları için kullanırsa TCK 155. maddesine göre güveni kötüye kullanma suçunu işlemiş olur.
Site yöneticisi, kendisine emanet edilen aidatlar, ortak gelirler veya malvarlığı üzerinde amacı dışında tasarrufta bulunursa, bu durum güveni kötüye kullanma suçunun nitelikli hali olarak değerlendirilir. Örneğin; yönetim hesaplarını kişisel çıkarları için kullanmak, site fonlarını yetkisiz şekilde 3. kişilere devretmek gibi durumlarda yönetici, 1 yıldan 7 yıla kadar hapis ve üç bin güne kadar adli para cezası ile cezalandırılabilir.
Aynı zamanda site içerisinde gerçekleşen kazalardan da bazı durumlarda site yöneticisi cezai olarak sorumlu olabilir. Site yöneticisinin gerekli bakım ve güvenlik önlemlerini almadığı için meydana gelen bu kazalardan sorumluluğu bulunmamaktadır. Örneğin:
- Havuzda bir güvenlik ihlali nedeniyle birinin boğulması,
- Asansör bakımının yapılmaması sonucu bir kazanın yaşanması.
Bu gibi durumlarda, yönetici taksirle yaralama veya öldürme suçlarından ceza alabilir.
Sonuç olarak, site yöneticisi, hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de Türk Ceza Kanunu çerçevesinde görevlerini dikkat ve özenle yerine getirmek zorundadır. Bu yükümlülüklere aykırı hareket eden yöneticiler, hem hukuki hem de cezai yaptırımlarla karşı karşıya kalabilir.