Haksız İnşaat ve Taşkın Yapı Davası; Haksız inşaat hali üç durumda meydana gelmektedir. İlki başkasının malzemesiyle kendi arasizine yapı yapılması, ikincisi kendi malzemesiyle başkasının arazisine yapı yapılması ve başkasının arazisine başkasının malzemesiyle yapı yapılmasıdır. Her bir durumda taraflar bazı seçimlik haklara sahiptirler
Bir yapının başkasına ait araziye taşırılması taşkın yapıyı oluşturur. Bu durumda yapıyı yapan malik bir irtifak hakkına sahip olur. Taşan kısım ise taştığı arazinin ait taşınmazın bütünleyici parçası olmasıdır. Taşkın yapı halinde de taşan kısmın bulunduğu arazi maliki ve taşan yapının maliki bazı seçimlik haklara sahiptir.
Haksız İnşaat ve Taşkın Yapı Davası
Bu yazıda haksız inşaat ve taşkın yapı halleri ve bunlara bağlanan seçimlik haklar incelenmiştir.
Haksız İnşaat Nedir?
Başkasının malzemesiyle kendi arazisine yapı yapılması, kendi malzemesiyle başkasının arazisine yapı yapılması veya başkasının malzemesiyle başkasının arazisine yapı yapılmasına haksız inşaat denir. Haksız inşaata dair hükümler Türk Medeni Kanunu madde 722-724 arasında düzenlenmektedir.
A-Başkasının Malzemesiyle Kendi Arazisine Yapı Yapma
Bir kimse kendi arazisinde yapı yapmak için başkasının malzemesini kullanırsa kullanılan bu malzeme arazinin bütünleyici parçası haline gelir ve kural olarak arazi malikine ait olur. Ancak arazi maliki haksız olarak başkasına ait malzemeyi kullanmışsa malzeme maliki bazı seçimlik haklara sahiptir:
- Malzemenin Sökülüp Geri Verilmesi
İnşaat, malzeme malikinin rızası olmadan yapılmış ve yapılan bu inşaatın sökülmesi aşırı zarara yol açmıyorsa malzeme maliki arazi malikinden malzemenin sökülüp geri verilmesini isteyebilir. Buradaki malzemeyi kaldırma masrafları arazi malikine ait olur.
Ancak dikkat edilmesi gerekir ki eğer malzemenin sökülüp geri verilmesi aşırı bir zarara yol açacak nitelikteyse malzeme maliki bu seçimlik hakkını kullanamaz.
Malzeme maliki bu hakkını ancak arazi malikinden veya onun külli haleflerinden isteyebilir.
- Tazminat Talep Etme Hakkı
Malzemenin sökülüp malzeme malikine verilmesi aşırı bir zarara yol açacaksa malzeme maliki arazi malikinden tazminat isteyebilir. Arazi maliki malzemenin başkasına ait olduğunu bilmiyor ya da bilebilecek durumda değilse iyiniyetli olduğu kabul edilir ve malzeme sahibine yalnızca uygun miktarda tazminat vermekle yükümlüdür. Ancak arazi maliki malzemenin başkasına ait olduğunu biliyor veya durumun gereklerinden bilmesi gerekiyorsa kötüniyetlidir ve malzeme malikinin bütün zararlarını karşılamakla yükümlüdür.
Malzeme maliki bu hakkını ancak arazi malikinden veya onun külli haleflerinden isteyebilir.
- Arazinin Mülkiyetinin Kendisine Geçirilmesini İsteme
Yapının değeri, arazinin değerinden açıkça fazla ise; malzeme maliki uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının kendisine geçirilmesini isteyebilir. Ancak bu hakkın da kullanılabilmesi için malzeme malikinin iyiniyetli olması gerekir.
Malzeme maliki bu hakkını ancak arazi malikinden veya onun külli haleflerinden isteyebilir.
Kısaca malzeme malikinin arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesini istemesi için:
- İyiniyetli olmalıdır.
- Yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla olmalıdır.
- Malzemenin sökülmesi talep edilmemiş veya bu talep reddedilmiş olmalıdır.
- Malzeme sahibi tazminat talep etmemiş olmalıdır.
Bu şartların gerçekleşmesi halinde malzeme maliki arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesini talep edebilir. Bu durumda arazi maliki ile malzeme maliki aralarında anlaşırlarsa tescil yapılır ve mülkiyet malzeme malikine geçer. Lakin arazi maliki ile malzeme maliki aralarında anlaşamazlarsa malzeme maliki mülkiyetin kendisine geçirilmesi için dava açar. Bu dava sonucunda arazinin mülkiyeti mahkeme kararının kesinleşmesiyle malzeme sahibine geçer ve yapılacak olan tescil açıklayıcı niteliktedir.
B- Kendi Malzemesiyle Başkasının Arazisine Yapı Yapma
Bir kimse başkasının arazisinde kendi malzemesiyle bir yapı yaparsa bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur ve kural olarak arazi malikine ait olur. Ancak malzeme maliki haksız olarak arazi üzerinde yapı inşaat ederse bazı seçimlik hakları doğar:
- Malzemenin Sökülüp Kaldırılmasını Talep Etme
Malzeme maliki tarafından yapılan yapı arazi malikinin izni olmadan yapılmışsa arazi maliki malzemenin araziden sökülüp kaldırılmasını isteyebilir. Bu istem için malzemenin sökülüp kaldırılması aşırı bir zarara yol açmamalıdır. Malzemenin sökülüp kaldırılması halinde sökme masrafları malzeme malikine ait olur.
Malzemenin sökülüp kaldırılması halinde de arazi malikinin zararı doğarsa bu zararların giderilmesini malzeme malikinden isteyebilir.
Ancak dikkat edilmesi gerekir ki eğer malzemenin sökülüp geri verilmesi aşırı bir zarara yol açacak nitelikteyse malzeme maliki bu seçimlik hakkını kullanmaz.
Malzeme malikinin malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep hakkı ancak arazi malikinin yapıyı izinsiz kullandığı durumlarda geçerlidir.
- Malzeme Malikinin Tazminat Talep Etme Hakkı
Eğer arazi maliki malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep etmemişse veya malzemenin sökülüp kaldırılmasına imkân olmayan yoksa malzeme maliki arazi malikinden tazminat isteyebilir. Malzeme maliki yapıyı yaptığı sırada arazinin başkasına ait olduğunu bilmiyor veya bilebilecek durumda değilse iyiniyetlidir. Bu durumda iyiniyetli malzeme malikinde uygun bir tazminat verilecektir. Şayet malzeme maliki arazinin başkasına ait olduğunu biliyor veya durumun gereklerinden bilmesi gerekiyorsa kötüniyetlidir. Bu durumda verilecek tazminat miktarı yapının en az değerini geçmeyecektir.
- Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Malikinde Geçirilmesi Talebi
Yapının değeri arazinin değerinden oldukça fazla ise arazi maliki veya malzeme maliki arazinin mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesini talep edebilirler. Bu durumda talep etme hakkı iyiniyetli olan tarafa aittir.
Kısaca arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine geçmesi için:
- Talep eden iyiniyetli olmalıdır.
- Malzemenin sökülmesi talep edilmemiş veya bu talep reddedilmiş olmalıdır.
- Talep eden tazminat isteminde bulunmamış olmalıdır.
Bu şartlar sağlanınca arazi maliki ve malzeme maliki arasında mülkiyetin devrine ilişkin bir borç ilişkisi doğar. Arazi maliki mülkiyeti devir, malzeme maliki de uygun bir tazminat ödeme borcu altına girer.
Taraflar mülkiyetin devri hususunda anlaşamazlarsa arazinin devrini talep eden taraf, mülkiyetin devri talepli bir dava açacaktır. Bu dava sonucunda hakim arazi malikine ödenmesi gereken tazminatı belirleyecek ve mülkiyetin arazi malikine geçirilmesine karar verecektir.
C-Yapının Üçüncü Kişi Tarafından Yapılmış Olması
Yapının ne arazi maliki tarafından ne de malzeme maliki tarafından yapıldığı durumlarda yapı arazinin bütünleyici parçası olur ve kural olarak arazi malikine ait olur. Bu durumda arazi maliki, malzeme maliki ve yapı yapanın bazı seçimlik hakları doğar:
- Arazi Malikinin Hakları
Yapı arazi malikinin rızası bulunmaksızın yapılmışsa arazi maliki malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep edebilir. Ancak bu hakkın kullanabilmesi için malzemenin sökülüp kaldırılması aşırı zarara yol açmaması gerekir. Bu takdirde yapının sökülüp kaldırılma giderleri yapıyı yapana ait olur. Ayrıca yapı, malzeme malikinin rızası ile yapılmışsa arazi maliki malzeme malikinden de yapının sökülüp kaldırılma giderlerini isteyebilir.
Arazi malikinin rızası bulunmaksızın yapılan yapıların kaldırılmadığı hallerde arazi maliki yapıyı yapandan tazminat talep edebilir.
- Malzeme Malikinin Hakları
Malzeme malikinin rıza bulunmaksızın malzemesi bir yapıda kullanılmışsa malzeme maliki malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep edebilir. Malzeme malikinin malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep hakkı ancak arazi malikinin yapının yapılmasında rızası varsa kullanılabilir.
Ancak dikkat edilmesi gerekir ki eğer malzemenin sökülüp geri verilmesi aşırı bir zarara yol açacak nitelikteyse malzeme maliki bu seçimlik hakkını kullanmaz.
Malzeme maliki malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep etmediği veya talep etme imkanının olmadığı hallerde eğer yapı arazi malikinin rızasıyla yapılmışsa tazminat veya yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa arazinin mülkiyetinin devrini de isteyebilir. Eğer yapı arazi malikinin de rızası olmadan yapılmışsa malzeme maliki ancak sebepsiz zenginleşmeye göre tazminat isteyebilir. Ayrıca bu durumda malzeme malikinin iyiniyetli olması halinde arazi malikinden arazinin mülkiyetinin devrini de isteyebilir.
Malzeme maliki yapıyı inşa edene karşı ise haksız fiil veya sebepsiz zenginleşmeye dayanarak tazminat isteyebilir.
- Yapıyı Yapanın Hakları
Yapıyı yapan ancak arazi malikinin rızasının olduğu hallerde vekalet, rızasının olmadığı hallerde de vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanarak uygun miktarda tazminat talep edebilir.
Taşkın Yapı Nedir?
Kural olarak kullanılmasında fayda olduğu ölçüde arazinin üstündeki ve altındaki hava katmanları da arazinin mülkiyetini kapsar. Ancak bir yapının başkasının arazisine taşırılması halinde durum farklıdır. Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı üzerinde yapıyı yapan malik bir irtifak hakkına sahipse, taşan kısım ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Bu duruma taşkın yapı denir.
Taşkın kısım üzerinde herhangi bir irtifak yoksa zarar gören malik durumu öğrendiği günden başlayarak 15 gün içinde itiraz etmelidir. Zarar gören malik itiraz etmediği ve durum ve şartların gerektirdiği hallerde taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse taşkın kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya taşan kısmın mülkiyetinin kendisine geçirilmesini talep edebilir.
Kural olarak taşan kısmın bulunduğu arazinin maliki yapının kendi arazisine taşmasına rıza göstermek zorunda değildir. Bu durumda taşan kısmın bulunduğu arazinin maliki istihkak veya haksız elatmanın önlenmesi davası açabilir. Ancak taraflar arasında yapının taşmasına imkân veren bir irtifak hakkı varsa taşan kısmın bulunduğu arazi malikinin bu taşmaya katlanma yükümlülüğü vardır. Eğer taraflar arasında yapının taşmasına imkân veren bir irtifak hakkı yoksa taşan kısmın bulunduğu arazi malikinin de buna katlanma yükümlülüğü yoktur. Bu taktirde taşan kısmın bulunduğu arazinin maliki 15 gün içinde itiraz etmelidir. İtiraz etmediği taktirde yapı iyiniyetle yapılmışsa ve durum ve şartlar gerektiriyorsa taşan kısma katlanmakla yükümlüdür.
Taşan kısmın bulunduğu arazinin malikinin taşan yapıya katlanma yükümlülüğünün bulunduğu hallerde yani taşan kısım için irtifak hakkı kurulduğu hallerde taşan kısım yapı malikinin mülküne ait olur. Bu sayede eşyaya bağlı bir irtifak hakkı kurulmuş olur.
Taşan kısmın bulunduğu arazinin malikinin yapıya katlanma yükümlülüğü var ve fakat irtifak hakkı yoksa yapı maliki taşan kısım üzerinde bir irtifak hakkı kurulmasını veya uygun bir bedel karşılığında o kısmın kendisine geçirilmesini talep edebilir. Arazi malikinin irtifak hakkı kurulmadan katlanma yükümlülüğü itirazın zamanında yapılmamasından kaynaklanabilir.
A-Taşkın Yapı Halinde Hangi Dava Açılır?
Kural olarak bir şeye malik olan kimse hukuk düzeninin sınırları içerisinde o şeyden dilediğince kullanma, yararlanma ve tasarruf etme hakkına sahiptir. Bir şeye malik olan kişi malını haksız olarak elinde bulunduran ya da malının kullanılmasını engelleyen durumlarda duruma göre istihkak ve haksız elatmanın önlenmesini talep edebilir.
Taşkın yapı halinde taşan kısmın bulunduğu arazinin maliki malik olduğu arazisini dilediğince kullanmadığı için duruma göre istihkak veya haksız elatmanın önlenmesi davası açabilir.
B-Taşkın Yapının Sonuçları
Taşkın yapı halinde taşan kısmın bulunduğu arazi malikinin taşan kısma katlanma yükümlülüğü varsa arazinin bütünleyici parçasının istisnası oluşur ve taşan kısım taştığı yapının mülkiyetine ait olur.
Taşkın yapı halinde taşan kısmın bulunduğu arazi malikinin taşan kısma katlanma yükümlülüğü yoksa ve 15 gün içinde itiraz etmemişse taşan kısım arazinin bütünleyici parçasının istisnası olur ve taşan kısım taştığı yapının mülkiyetine ait olur.
Taşkın yapı halinde taşan kısmın bulunduğu arazi malikinin taşan kısma katlanma yükümlülüğü yoksa ve 15 gün içinde itiraz edilmişse hâkimin vereceği karar taşkın yapının durumunu belirler.
SONUÇ
Haksız inşaat halinde malzemenin sökülüp geri verilmesi, eğer geri verilemiyorsa veya şartlar uygun değilse tazminat istemi veya malzemenin değeri arazinin değerinden açıkça fazlaysa mülkiyetin devri talep edilebilir.
Taşkın yapı halinde ise taşan kısmın bulunduğu arazinin maliki eğer 15 gün içinde itiraz etmezse taşan kısım taştığı arazinin mülkiyetine ait olur.