Riskli Alan ve Riskli Yapı; Can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alana riskli alan denilmektedir. Bir alanın riskli alan olarak tespit edilmesi için bu alanın can ve mal kaybına yol açma riski olması, imar mevzuatına aykırı yapılaşmaların, altyapıda veya üstyapıda hasarların meydana gelmesi gereklidir.
Ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski tespit edilen riskli alan içinde veya dışında olan yapılara riskli yapı denir. Yapının riskli olup olmadığı riskli yapı tespiti raporuyla mümkündür. Riskli yapı tespitine, hak sahiplerine tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde malikler veya temsilcileri tarafından Kentsel Dönüşüm Başkanlığına dilekçe ile itiraz edilebilir. Bu itirazla risk tespit raporu tekrar incelenir ve karar verilir. Yapı risksiz bulunursa yapı üzerinde bulunan riskli yapı şerhi kaldırılır. İtiraz reddedilirse tespit kesinleşir ve yıkım süreci başlar.
Riskli Alan Nedir?
Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanları ifade eder. 6306 sayılı Kanunun 2. maddesi ve Uygulama Yönetmeliğine göre, bu alanlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya ilgili idare tarafından, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenir ve Bakanlığın teklifi üzerine Cumhurbaşkanınca kararlaştırılır.
Riskli alan ilan edilebilmesi için belirli şartlar bulunmaktadır. Öncelikle, bu alanların yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açabileceğine ilişkin teknik raporun bulunması gerekmektedir. Ayrıca, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca, kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerler de riskli alan olarak değerlendirilebilir. Üzerindeki toplam yapı sayısının %65’inin imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş ve sonradan yapı ve iskan ruhsatı alan yapılardan oluşan bölgeler de riskli alan olarak Cumhurbaşkanına teklif edilebilir.
Riskli alan ilan edebilme yetkisi hangi idareye aittir?
Riskli alan ilan etme yetkisi Cumhurbaşkanı’na aittir. Riskli alanlar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının teklifi üzerine Cumhurbaşkanı Kararı ile belirlenir. Riskli alanların tespiti talebi, Bakanlık, TOKİ veya ilgili kamu idaresi başvurusu üzerine yapılabilir.
Hangi özelliklere sahip alanlar riskli alan olur?
Danıştay’a göre, bir alanın riskli alan ilan edilebilmesi için mevzuata göre bu alanın can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığının kesin bir şekilde ortaya konulması gerekir.
Bir alanın riskli alan ilan edilebilmesi için bu alanda imar mevzuatına aykırı yapılaşmaların, altyapı veya üstyapıda hasarların meydana gelmiş olması gerekir. Mevzuata göre, Cumhurbaşkanı; planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olduğu veya imar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunduğu her yeri riskli alan ilan edebilir.
Riskli alan tespitinin hukuki sonuçları nelerdir?
Riskli alan tespiti tahliye, tasarrufların kısıtlanması, yıkım ve güçlendirme süreçlerin başlamasına sebep olur.
1. Tahliye Süreci: Riskli yapıların veya alanların tespitiyle birlikte tahliye süreci başlar. Yapı maliklerine en az 90 gün süre verilir. Bu süre içinde tahliye gerçekleşmezse, idare tarafından ek süre verilir ve nihayetinde tahliye işlemleri zorla gerçekleştirilir.
2. Tasarrufların Kısıtlanması: 6306 sayılı Kanunun 4. maddesine göre, Başkanlık veya uygulamayı yürütmesi halinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini iki yıl süreyle geçici olarak durdurabilir. Gerektiğinde bu süre bir yıl daha uzatılabilir.
3. Yıkım Süreci: Yapılar maliklerle gönüllülük esasına göre yıkılır. Ancak verilen süreler içinde tahliye gerçekleşmezse, idari makamlarca zorla yıkım yapılır.
4. Güçlendirme Süreci: 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 8. fıkrasında güçlendirme kredisi verilmesine ilişkin düzenleme yer alır. Güçlendirmeye hangi hallerde başvurulabileceği ve aranan şartlara dair kanunda detaylı düzenleme bulunmamaktadır.
Riskli alan kararına dava açılabilir mi?
Evet, riskli alan kararına karşı dava açılabilir. Riskli alan ilanı Cumhurbaşkanı tarafından kararlaştırılır ve bu karardan menfaati etkilenen kişiler, işlemin iptali için dava açma hakkına sahiptir. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 9. fıkrasına göre, kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı, itirazın reddi kararının veya risk tespit tebliğinden itibaren 30 gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu tür davalarda, ivedi yargılama usulü uygulanır.
Riskli Yapı Nedir?
Riskli yapı, 6306 sayılı Kanunun 2. maddesi uyarınca, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlanır. Bu tespit için herhangi bir idari kurumun kararına gerek yoktur; teknik verilerle yapılan değerlendirme yeterlidir. Riskli yapının mutlaka riskli alan içerisinde yer almasına gerek yoktur. Riskli yapı tespiti riskli alan dışında bulunan yapılar için de geçerlidir.
Riskli yapı tespiti sadece binalar için yapılabilir. Binalar dışındaki yapılar bu kapsam dışında kalır ve 6306 sayılı Kanun ile Uygulama Yönetmeliği’ne tabi değildir. Kanunun 2. maddesindeki tanıma göre üç çeşit riskli yapı türü bulunmaktadır:
- Ekonomik Ömrünü Tamamlamış Yapı: Kullanım süresi dolmuş ve artık güvenli kullanım sağlayamayan yapılar.
- Yıkılma Riski Taşıyan Yapı: Bilimsel ve teknik verilere dayanarak yıkılma tehlikesi olan yapılar.
- Ağır Hasar Görme Riski Taşıyan Yapı: Bilimsel ve teknik verilere dayanarak ağır hasar görme riski bulunan yapılar.
Riskli Yapı Nasıl Tespit Edilir?
Yapının riskli olup olmadığı yapı malikleri veya kanuni temsilciler tarafından görevli kurumlardan alınacak rapor ile tespit edilir. Bu tespitin sonucu Bakanlık veya İdareye bildirilir. Tespit işlemi, bilimsel ve teknik verilere dayanarak yapılır ve bu süreçte herhangi bir idari kurumun karar vermesine gerek yoktur. Tespitin kim tarafından yaptırıldığı önemli olmaksızın, tüm tespit raporlarına itiraz hakkı tanınır. Yapı malikleri veya kanuni temsilciler, riskli yapı tespitine ilişkin raporlara 15 gün içerisinde itiraz edebilirler. Bu itiraz süreci, Yönetmelik hükümleri doğrultusunda değerlendirilir.
Riskli yapı tespiti süreci aşamaları ve dikkat edilmesi gereken hususlar neler?
Riskli yapı süreci, yapı malikleri veya kanuni temsilcilerinin başvurusu ile başlar. Kat maliklerinden herhangi biri veya kanuni temsilcisi, Bakanlığa, belediyelere, il özel idarelerine, büyükşehir belediyelerine, ilçe belediyelerine veya Kentsel Dönüşüm Bakanlığı tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara riskli yapı tespiti raporu hazırlanması için başvurulabilir. Bu aşamada herhangi bir yapı malikinin başvuru yapması yeterlidir. Başvuru sırasında güncel tapu durum belgesi ve kimlik belgesi fotokopisi gereklidir.
Rapor neticesinde yapı riskli çıkarsa ilgili tapu müdürlüğü, söz konusu yapı ile ilgili olarak tapu kütüğüne “riskli yapı” belirtmesini işleyerek durumu hak sahiplerine tebliğ eder. Tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde malikler veya kanuni temsilcileri, Kentsel Dönüşüm Başkanlığına dilekçe ile itiraz edebilirler.
Riskli yapı tespit raporunun masraflarını kim öder?
Riskli yapıların tespiti başvurusu yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Riskli yapıların tespitiyle ilgili masraflar, binanın büyüklüğüne, yapılacak tespitlerin yoğunluğuna göre ilgili kurumlarca belirlenen bedel üzerinden hesaplanır. Raporun masrafı tespiti talep eden kat maliki tarafından karşılanmaktadır.
Riskli yapı tespitinde görev alacak kurum ve kuruluşlar neler?
Riskli yapıların tespiti; idareler yada Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yetkilendirilen kurum yada kuruluşlarca yapılabilir. Tespite yetkili kurum ve kuruluşlar şu şekildedir;
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı,
- İdare
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar
Riskli Yapı Tespitine Nasıl İtiraz Edilir?
Yapının riskli olduğunun tespiti halinde söz konusu rapor hak sahiplerine tebliğ edilir. Hak sahiplerine yapılan tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde malikler veya temsilcileri tarafından Kentsel Dönüşüm Başkanlığına dilekçe ile riskli yapı tespitine itiraz edilebilir. Bu itiraz üzerine yapı tespit raporu tekrardan incelenir ve yapı ile ilgili nihai karar verilir.
Riskli yapı tespitine itiraz kabul edilirse yani yapı risksiz bulunursa Kentsel Dönüşüm Başkalığınca ilgili tapu müdürlüğüne yazı yazılarak yapı üzerinde bulunan riskli yapı şerhi kaldırılır.
İtiraz reddedilirse riskli yapı tespiti kesinleşir ve yıkım sürecine başlanır.
Detaylı bilgi için Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve İptal Davası 2024 (Güncel) başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Riskli Yapının Yıktırılmaması Halinde Ne Olur?
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen binaların, talep edilmesi halinde yıktırılması yenine güçlendirilmesi de mümkündür. Ancak bunun için maliklerce, gerekli oy çoğunluğunun sağlanması, bu yapılamıyorsa güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun mahkemece tespit ettirilmesi gerekir.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yetkili belediyeye veya il özel idaresine yazı yazılarak maliklere tek seferlik 90 gün süre verilir. Bu süre içerisinde yapının yıktırılması istenir. Verilen süre içerisinde riskli yapı maliklerce yıktırılmazsa bu durumda yıkım işlemi, kolluk kuvvetlerinin desteğiyle idare tarafından yapılır.
Bir Yıkım Sonrası Yeni Binanın Yapılması
Riskli yapı tespitinden sonra yapı yıkılır ve yerine yeni bir yapı inşa edilebilir. Bunun için kat malikleri müteahhitle anlaşma yapabilirler. Bu durumda kat maliklerinin haklarını koruyacak sözleşmeler yapılmalıdır. Bu sözleşmeler hukuki olarak geçerlilik kazanacak şekilde düzenlenmelidir. Sözleşme yapım sürecinde ise imar durumu ve plan notları ayrıntılı bir şekilde incelenmelidir. İmar durumu ve plan notlarını incelenmeden yapılan sözleşme, ileride hak kayıplarına yol açabilir.
Sözleşme yapıldıktan sonra, kat malikleri arasında şerefiye farkı sorunu ortaya çıkabilir. Şerefiye farkı, dairelerin konumlarına göre değer farklılıklarını ifade eder ve bu farklılıklar kat malikleri arasında anlaşmazlıklara neden olabilir.
Sonuç
Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan ve Bakanlığın teklifi üzerine Cumhurbaşkanı tarafından kararlaştırılan alandır. Riskli yapı ise, riskli alan içinde veya dışında olup, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan yapılardır. Riskli yapı tespiti raporu hak sahiplerine tebliğ edilir ve tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde malikler veya temsilcileri tarafından Kentsel Dönüşüm Başkanlığına itiraz edilebilir. İtiraz üzerine yapı tespit raporu tekrar incelenir. Yapı risksiz bulunursa riskli yapı şerhi kaldırılır. İtiraz reddedilirse tespit kesinleşir ve riskli yapının yıkım süreci başlar.