Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları Nelerdir?; Ev satıldığında, kiracının evden çıkma zorunluluğu yoktur. Türk Borçlar Kanunu’na göre, satılan evin kiracı oturuyorsa kira sözleşmesi yeni malike devrolur. Bu durumda evi satın alan kişi kira sözleşmesinin yeni tarafı olur. Evi satan eski malikin sözleşmedeki taraf sıfatı ise sona erer. Ancak yeni malik evin kendisi için veya TBK m.351’de sayılan kişiler için kullanma gereksinimi nedeniyle tahliyesini kiracıdan isteyebilir. Yani Kanuna göre evin satılması tahliye sebebi değildir. Yeni malik evin tahliyesini istiyorsa eski malikin sahip olduğu yasal tahliye sebeplerine dayanarak tahliye davası açabilir. Aksi halde sadece evin satılması kiracıyı tahliye etmeye yeterli bir sebep değildir.
Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları Nelerdir?
Evi satın alan yeni malik ihtiyaç sebebine dayanarak evin tahliyesini isteyebilir. Ev sahibinin ihtiyaç sebebine dayanarak, kiracıyı evden çıkarması durumunda, tahliye tarihinden itibaren 3 yıl geçmedikçe, evi eski kiracı dışında başka kimseye kiralamaması gerekir. Buna aykırı davranıldığı takdirde eski kiracı, yeni malikten belirli bir tazminat talep edebilir. Bu konuya ilişkin detaylı bilgi için Ev sahibi kendim oturacağım deyip evden çıkarırsa ne olur başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Ev Satıldığında Kiracı Evden Çıkmak Zorunda Mıdır?
Ev sahibi, evin içinde kiracı varken evi satabilir. Bu durumda yeni malik kira sözleşmesinin yeni tarafı olur. TBK m.310’a göre ev satılması halinde eski malikin yani evi satan kişinin sahip olduğu hak ve yükümlülükler evi satın alan yeni malike geçer. Yani kira sözleşmesi ev satıldı diye sona ermez. Evi satın alan, evin satılmasına dayanarak kiracıyı evden çıkarma hakkına sahip değildir.
Yeni malik, kendi ihtiyacı nedeniyle haklı gerekçelerle, belirli şartlarda ve hukuka uygun bir şekilde kiracını tahliyesini isteyebilir. Bu durum TBK madde 351’de açıklanmıştır. Bu maddeye göre, yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, tahliye davası ile kiralanan evin tahliyesini sağlayabilir.
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle açacağı tahliye davası için bazı şartların gerçekleşmesi gerekir.
İlk şart; TBK’nın m.351/1 fıkrasında sayılan kişilerin konut gereksiniminin olmasıdır. Kanunda sayılan kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler dışındakilerin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılamaz.
İkinci şart; ihtiyaç samimi olmalıdır. Yeni ev sahibinin bu ihtiyacının samimi olması yani gerçekten bu eve ihtiyacının olması gerekir.
Üçüncü şart ise; tahliye davasının açılabilmesi için yeni malikin mülkiyeti edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname yoluyla bu ihtiyacını bildirmesi gerekir. Ayrıca TBK m.351/2’ye göre kiralanan mülkü sonradan satın alan kişi, isterse ihtiyaç nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak kullanabilir.
Yeni maliklerin 351. maddeyi kötüye kullanmalarını önlemek amacıyla, TBK m.355’te kiracıya tazminat hakkı tanınmıştır. Buna göre ihtiyacı nedeniyle kiracıyı evden çıkaran evi satın alan yeni malik, tahliye tarihinden itibaren 3 yıl boyunca evi 3. bir kişiye kiralayamaz. Bu yasağa yeniden kiralama yasağı denir.
Sonuç olarak yeni malik, gereksinim amacıyla evi boşalttırmış ise 3 yıl boyunca başka bir kiracıya kiralayamaz. Buna aykırı davranılırsa kiracının tazminat hakkı doğar.
Satılan Evde Kiracı Ne Kadar Oturabilir?
Kanunda evin satılması tahliye sebebi olarak sayılmamıştır. Çünkü TBK’ya göre ev satıldığında yeni ev sahibi ile kiracı arasında yeniden kira sözleşmesi düzenlenmesine gerek yoktur. Eski ev sahibi ile kiracı arasında yapılmış olan kira sözleşmesi geçerliliğini korur. Bu durumda yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Buna göre ev satıldığı için kiracının evi tahliye etmesi gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır.
Ancak evi satın alan kişi ihityacı olması durumunda evin tahliye edilmesini kiracıdan isteyebilir. Bunun için yeni malikin bazı şartları yerine getirmesi gerekir. İlk olarak yeni ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin evi kullanma ihtiyacının olması ve bu ihtiyacın samimi ve gerçek olması gerekir. Ayrıca mülkiyetin edinildiği yani devir işleminin yapıldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname gönderilmelidir. İhtarname, süresi içerisinde gönderilmez ise yeni malik bu sebebe dayanarak dava açamaz.
Oturduğu Ev Satılan Kiracı Hakları
Satılan evde kiracı, kira sözleşmesinin bitiş tarihine kadar oturmaya devam edebilir. Yeni ev sahibinin kiracıyı evi satın alır almaz çıkartma gibi bir hakkı yoktur. Türk Borçlar Kanunu’na göre, evin yeni sahibi, mevcut kira sözleşmesinin şartlarına uymak zorundadır. Ancak yeni malik evi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma ihtiyacı nedeniyle tahliye talep ederse, mülkiyeti devraldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu durumda, kiracıya en az 6 ay süre tanınır. Kiracı en kötü ihtimalle, 6 ay daha bulunduğu evde oturmaya devam edebilir. Kiracı yeni malikin ihtiyacını gerçek, samimi ve zorunlu bulmuyorsa evden hiç çıkmayabilir.
OTURDUĞU EV SATILAN KİRACI HAKLARI
Ev satıldığında evi satın alan yeni ev sahibi, rıza yoksa kiracıyı doğrudan tahliye edemez. Yeni malik isterse mevcut kira sözleşmesine devam eder. Bu süre boyunca yeni malik kira sözleşmesinin şartlarına uymak zorundadır.
Ancak evi satın alan yeni malik kendisi ve TBK m.351/1 hükmünde sayılan kişiler için kullanma gereksinimi duyarsa, kiracıdan tahliye isteyebilir. Bu durumda mülkiyet devrinden sonra 1 ay içerisinde kiracıya ihtar çekilmesi gerekir. Eğer kiracı evi tahliye etmezse, ihtarnamenin tebliği tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açılabilir. Bu süre davanın açılacağı en erken tarihtir. Bu süreçte, yeni malik kira bedelini ve diğer şartları tek taraflı olarak değiştiremez. Kiracı mevcut kira sözleşmesi şartlarına göre evde oturma hakkını kullanabilir.
Kiracı, TBK m.351/1’e göre bir tahliye davası neticesinde evden çıkarılırsa ve yeni malikin bu hakkını kötüye kullanarak, tahliye tarihinden itibaren üç yıl içerisinde başkasına kiraya verdiğini öğrenirse TBK 355’e tazminat isteyebilir. Bu tazminat son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamaz.
Ev Sahibi Evi Satıyorum Diye Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için haklı ve geçerli bir sebebi olması gerekir. Örneğin; kiracının kira sözleşmesi şartlarına uymaması, kira bedelini zamanında veya hiç ödememesi, kiralanan evi başkasına kiralaması gibi sebeplerle ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir. Detaylı bilgi için kiracıyı çıkarmanın en kolay yolu nedir başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Ancak ev sahibi evi satıyorum diye kiracıyı çıkaramaz. Evin satılması kiracının tahliyesini gerektirecek bir durum değildir. Kanunda öngörülen tahliye sebepleri arasında da sayılmamıştır. Bu nedenle ev sahibinin evi satması kiracıyı tahliye etme hakkı vermez. Bu durumda kiracı istemezse evden çıkmama hakkını kullanabilir.
Ev Sahibi İçinde Kiracı Varken Evi Satarsa Ne Olur?
Ev sahibi içinde kiracı varken evi satabilir. Ancak bu durumda kiracının haklarının korunması gerekmektedir. Kiracı mevcut kira sözleşmesinin süresinin bitimine kadar evden çıkmama hakkına sahiptir ve yeni malik ile aralarında eski sözleşme şartları devam eder. Kira sözleşmesi, konutun satımına engel oluşturmamaktadır. Kiralanan konutun sahibinin değişmesi kira sözleşmesinde bir değişikliğe neden olmaz. Sözleşme aynı şekilde geçerliliğini korumaya devam eder. Bu nedenle evin satılması kiracının tahliyesi için sebep değildir.
Yeni ev sahibi, kiracıyı evden çıkarması için Borçlar Kanunu’nda belirtilen süreçleri takip etmek zorundadır. Yeni malik, kiracıdan ihtiyaç sebebiyle tahliye isteminde bulunabilir. Bunu evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname göndermek suretiyle yapabilir. Kiracı ihtarnameye rağmen evi tahliye etmezse tahliye davası açılmalıdır. Bu davada ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun evi satın alan kişi tarafından ispatlanması gerekir.
Sonuç
Yeni ev sahibi, mülkiyet edimi gerçekleştirdikten sonra mevcut kira sözleşmesinin tarafı konumuna geçer. Kira sözleşmesi süresi bitimine kadar mevcut kira bedeli ve şartları geçerli olacaktır. Eğer yeni ev sahibi, kiracıyı tahliye etmek istiyorsa geçerli nedenlerle ve TBK m.351’deki belirli süreçler içinde bu yola başvurabilir. Evde kiracının bulunması evin satılmasına engel olmamakla birlikte buna dayanarak tahliye davası da açılamaz. Özetle; ev sahibi, evi satıyorum diyerek kiracıyı çıkarma hakkına sahip değildir. Kiracıyı çıkarmak için kanunda öngörülmüş haklı sebeplerin varlığı gerekir.
Ev satıldığında eski malik ile kiracı arasındaki mevcut kira sözleşmesi koşulları devam eder. Evin satılacak olması veya satılması, yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye istemi dışında kiracının durumunda hukuki olarak değişiklik oluşturmaz.